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주택융자의 현주소

모기지 융자 얻기가 난망이라는 말은 어제 오늘 듣는 것이 아니다. 거의 신용점수가 완벽한 이들이라고 해도 최근에는 융자 얻기는 장담할 수 없다. 그만큼 모기지 융자 얻기는 이전의 감각으로는 판단할 수 없다는 것이 최근의 상황이며, 렌더들 쪽에서는 다양한 요소를 판단 근거로 하기 때문에 누가 가능한지 혹은 불가능한지 여부를 가늠할 수 없다. 최근 연방 준비제도이사회 벤 버냉키 의장은 기자회견을 하면서 “모기지 융자를 위한 기준은 최근 매우 까다로와졌다”고 말하면서 “신용도에서 아랫쪽 3분의 2에 속하는 이들로서는 몇년전에는 얻을 수 있었을지 모르지만 이제는 불가능한 상황이다”고 인정했다. 사실 현재 모기지 융자신청이 거부되는 비율은 지난 2003년도의 18%에서 지난해에는 25%로 올라섰다. 이것도 지난해 비율이기 때문에 이정도이지 올해 나타날 통계를 본다면 아마도 거의 대부분이 아닐까 싶은 정도이다. 때문에 융자를 얻으려는 이들로서는 최근들어서는 아예 융자 신청마져 포기하는 이들이 허다하다. 모기지 융자를 처다보기도 싫다는 이들이 생겨날 정도이다. 융자를 담당하는 이들로서도 렌더쪽을 보면 누가 융자가 가능한지 또는 불가능한지를 판단할 수 없기 때문에 일하는데 상당한 애로를 겪는다고 말한다. 그럼에도 불구하고 전문가들은 “문을 두드리라”고 조언한다. 실제 융자 시장은 현재 자금은 풍부한 상황이다. 빌려줄 돈이 없어서 쩔쩔매고 있는 것이 아니라는 말이다. 경제가 엉망진창일 경우에는 아예 빌려줄 돈이 없어서 난리이지만 융자시장의 입장에서 보면 이번 경기침체는 그런 종류는 아닌 것이다. 은행은 은행 나름대로 이익도 내고 있으며, 수지타산 측면에서는 이미 경기침체를 벗어난 상황이다. 수많은 은행들은 지난 2008년초에 겪었던 붕괴위협에서 완전히 벗어나 상당한 흑자를 내는한편 정부로부터 빌렸던 돈은 이미 다 갚은 상황이다. 오히려 은행이나 렌더들이 현재 겪고 있는 것은 은행쪽의 수익이 문제가 아니라 주택시장의 침체가 이어지면서 계속해서 돌출하는 차압주택으로 인한 손실이 더 크다. 일부에서는 이 때문에 아예 차압을 예상하는 주택소유자들에게 융자재조정을 알아서 해준다. 차압된 주택을 처리하는데까지 가는 비용 보다는 차라리 현 소유자들이 다소 융자금을 깍아주더라도 유지하도록 하는 것이 훨씬 낫다는 판단이기 때문이다. 밥 라이언 미 주택개발부 커미셔너는 “현재 돈은 잘 흐르고 있고, 안정적이며, 경기침체 때 보다는 다소 경색돼 있으나 아직 돈은 있다”고 한마디로 표현했다. 그렇기 때문에 융자를 원하는 이들로서는 일단 자신의 판단에 융자신청 자체를 포기하지 말고 서류를 제대로 갖춰 되는 방향으로 나서라고 조언된다. 한인사회 융자 전문가는 “당신이 융자를 얻지 못한다고 판단하는 것이 아니기 때문에 할 수 있다고 긍정적인 생각을 가지고 신청하라”고 말한다. 누가 언제 나서서 은행이 이제 융자를 하기 시작했다고 말할 수는 없다. 그런 말을 할 수 있는 사람은 렌더 내부에서나 밖에서 아무도 할 수는 없다. 그러나 전반적인 흐름을 보면 은행은 분명히 융자를 하는쪽이 그렇지 않는 쪽보다 유리하다. 주택차압문제도 그러하거니와 전반적인 주택시장에서 융자가 차지하는 비중이 시장을 확대하고 긍정적인 상황으로 변모시키는데 막대하기 때문이다. 그렇기 때문에 아무도 이제 렌더들이 융자를 시작했다고 공개적으로 말하지는 않더라도 분명히 융자시장은 고객들의 신청을 기대하는 자세로 바뀌어야 하며, 그런 조짐들이 서서히 나타나고 있다. 미국은 주택시장이 이렇게 망가져서는 그 경제가 유지될 수 없다는 것은 누구보다도 돈을 만지는 은행 등 렌더들이 더 잘 알고 있기 때문이다.