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모기지 시장 유감

이번주들어 모기지 융자시장에서는 2가지 뉴스가 들린다.

우선은 최근들어 모기지 융자 이자율이 올들어 최저수준이라는 말은 차지하고 말이다. 현재 모기지 이자율은 4.5%선이다.

1년전 모기지 이자율이 최저수준이라고 언급되던 당시의 이자율은 4.69%였다. 현재는 그보다도 낮다. 최저수준은 4.13%로 프레디맥이 이자율을 고시하고 있는 역사상 가장 낮은 수준이었다.

15년 고정 모기지 이자율의 경우에는 더욱 낮아 지난주 3.67%를 보이다 그 정도에서 맴돌고 있다.

물론 이자를 고정시켜 직접 융자를 하려면 이 보다는 다소 높아져 30년 고정의 경우 약 0.8%를 더해야 하는 것이 현실이다. 모기지 시장에서 움직이는 이들의 수입(?)을 발생해야 하기 때문이다.

15년 이자율의 경우에는 실제 얻기 위해서는 약 0.7%를 더하는 것이 보통이다.

아무튼 이 같은 이자율의 낮은 포복을 차지하고라도 모기지와 관련해 들린 2가지 뉴스 중 하나는 바로 모기지 고의 연체가 아직도 높다는 지적이다.

모기지 연체를 고의로 하는 이들은 그동안 적지 않았다. 이들은 자기가 사는 집외에 투자가치를 생각해 별다른 소득원이 없으면서도 주택붐 시절에 에퀴티를 뽑아서 집을 더 구입한 경우에 있던 이들이 대부분이다.

주택가격이 폭락하고 투자가치가 사라져버린 뒤 오히려 모기지의 부담만 가중되면서 별다른 방도를 찾지 못한 이들이 숏세일이나 차압을 고의로 기대하는 기현상에서 나타나는 것이다.

이를 두고 일부에서는 듣기 좋은 말로 전략적 채무불이행(Strategic defaults)라고 지칭하지만 전략이라고 하기에는 너무나 무책임한 것이 아닐 수 없다.

이 같은 고의 연체 비율은 현재 가장 가까운 시기의 분석이 지난해 2분기로, 약 17%선을 보이고 있는 것으로 나타났다.

물론 이는 불경기 시작 직후 2008년의 20% 상황보다는 나아진 것이지만 위기를 맞은 주택 10집 가운데 무려 2채가 고의로 부채를 갚지 않는 것이라고 볼 때 높은 수준이다.

평소같으면 이 같은 고의 연체 비율은 4%선에 불과했었다. 평상시 4%의 고의연체 역시도 문제가 된다고 여겨지던 상황이었기에 현재 17%선은 여간 높은 것이 아니다.

일부에서는 이같이 고의연체로 자신의 어려운 상황을 견디는 것을 자랑스럽게 여기는 경우도 있겠으나 이는 주택시장의 혼탁도를 더욱 높이는데 기여할 뿐 건전한 불경기해소 방안은 아니다.

그러나 누구를 탓하기 전에 우리는 모기지 시장의 렌더들의 융자경색을 이즈음에서 다시한번 지적할 수 있다.

고의로 부채를 연체하는 이들로서는 미국에서 여간 각오를 하지 않으면 안된다. 모기지의 경우 한달만 연체되도 즉각 자신의 신용도에 부정적인 영향을 미친다.

게다가 이처럼 한번 손상된 크레딧은 7년이 돼야 회복한다. 숏세일을 한 사람들의 경우에는 3년이 지나야 융자신청을 할 자격이 주어진다.

이처럼 불이익을 감수하면서 고의연체를 하는 것은 현재 그만큼 상황이 절박하다는 전제가 있다는 말이다.

모기지 시장의 또 한가지의 뉴스는 바로 모기지 융자신청 거부율이 현재 최고수준이라는 점이다.

현재 모기지 시장에서 신청거부율은 26.8%나 된다. 이는 지난 2009년 보여졌던 23.5% 보다도 높다는 말이다.

시간이 갈수록 융자거부율이 높아졌다는 말이기도 하다.

고의연체가 높은 비율로 유지되는 한켠에서 바로 융자거부율이 최고조에 이르고 있다는 점은 전혀 연관성이 없다고 단언할 사람이 아무도 없을 것이다.

주택시장은 유기적으로 돌아가야 한다. 어느 한쪽만 기우뚱해도 시장은 출렁인다. 경기불안에 실업자가 많다는 요인 만으로도 주택시장은 큰 영향을 받는 와중에 융지시장의 거부율이 높다는 것은 고의연체가 높다는 것의 원인인 것 같아 염려된다.