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워싱톤과 전국주택시장의 명암

주택가격이 또 다시 하락한 것으로 나타났다. S&P/케이스 쉴러 주택지수로 보여진 미 전역의 주택가격 지수가 또 다시 2월에 비해 3월에 4.2%가 내려간 것으로 나타났다. 이를 두고 일부 언론들에서는 주택경기의 더블딥이라는 말을 서슴없이 쓴다. 그러나 이번 조사는 곰곰히 따져봐야 할 부분이 많다. 우선은 올해 주택경기는 이미 올초에 분석이 돼 있었다. 내려갈 것이라는 전망이었다. 어느 한곳의 전문기관에서도 올해 집값이 오를 것이라고 전망한 기관은 없다. 연구 기관별로 차이는 나지만 모 연구기관은 10%-15%가 내려갈 것이라고 전망했었고, 또 다른 기관에서는 3월이후 9% 가량이 더 내려갈 것이라고 내다봤었다. 내려가는 이유는 이미 우리가 다 알고 있는 사안들이다. 주택의 매물이 넘쳐나는 상황이라는 것이 가장 큰 요인이요, 두번째는 실업문제가 해소되지 않았기 때문이다. 주택매물이 많다는 말은 아직 차압이 진행되는 주택이 약 200만채가 있으며, 앞으로 차압대상이 될 수 있는 위험높은 주택, 즉 융자금보다 시세가 낮은 이른바 ‘언더워터’ 상황의 주택이 전체 주택의 무려 28%가 되는 상황이다. 주택차압은 지난해말 차압과정에서 문제가 있어 잠시 소강상태에 놓여 있다. 은행 등 융자를 내준 렌더들이 차압을 진행하면서 부분별하게 실사나 서류검토, 혹은 규정에 정해놓은 과정을 거치지 않고 마구 진행해오다 규정위반의 지적을 받으면서 주춤한 것이다. 이른바 ‘로보트 사이너’(Rob0-signer)를 통해 현장 검증이나 서류검토, 더 나아가 모리지를 못내 차압위기를 맞은 소유자들에 융자재조정이나 재융자의 알선 등의 과정을 거치지 않고 마구 진행해왔다는 것이다. 이른바 차압중단사태에 놓여 있는 물량이 150만채가 넘는다. 그러나 차압이 진행되는데 속도가 더딘 것이지 그렇다고 융자금을 상환하지 못한 이들에 면죄부를 주어서 모두 차압이 끝나는 것은 아니다. 결국 이들 물량도 차압물량으로 나올 것이며, 시장에는 그렇기 때문에 주택공급이 수요를 넘어서는 형국인 것이다. 게다가 너도나도 겪는 불경기 고통속에 실업자들이 양산된 상황이다. 직장을 잃으니 모기지 융자금을 상환할 능력을 박탈당해 결국 차압의 과정으로 갈 위험이 높은 이들이 1400만명이다. 게다가 취업이 잘 안되니 대학을 졸업하는 신규취업대상자들 역시 직장을 잡아야 집을 사든가 할터이나 이들 역시 주택수요자로 나서지 못하고 있다. 공급이 터무니 없이 많은데 수요는 거의 가물에 콩나듯하고 있다는 말이다. 여기에 융자시장은 갖가지 이유를 들어 융자를 얻어내는 이들은 마치 고시에 합격하듯하는 상황이다. 융자가 승인됐다는 이들이 주변에서 거의 보지 못하는 상황에서 집을 마련한다는 것은 불가능하다. 그렇기 때문에 주택시장은 올해 하락할 것이라는 전망이 한결 같은 소리이며, 이 같은 전망은 이미 삼척동자도 다 아는 사실이다. 그렇기 때문에 이번 지수는 이미 예견됐던 것이고, 실제 상황이 지수로 나타난 것에 그 의미가 있다고 하겠다. 주택시장에 더블딥이라고 언급하는 것 자체가 새삼스럽고, 숲은 보지 못하고 나무만 보면서 목소리를 키우는 것에 불과하다. 그러나 이번 S&P 케이스 쉴러 지수에서 우리가 봐야 할 것은 바로 우리가 사는 워싱턴 DC 메트로 지역의 동향이다. 다른 곳은 모두 0.1%-3%까지 하락한 주택지수가 워싱턴 DC지역에서만 유독 1.1%가 올랐다. 다른 대상지역 20개 대도시 가운데 하락하지 않은 곳은 시애틀 지역이지만 이곳의 변동폭은 0.1% 오른 것으로 돼 있어 거의 변화가 없는 상황이다. 그러니 워싱턴의 주택가격은 꾸준히 오르고 있으며, 특히 1년전에 비해 무려 4.3%가 올랐다고 하는 지표는 우리에게 시사하는 바가 크다. 당초 실업률도 낮고 정부 부처가 집중된 이곳의 주택수요는 다른 곳에 비해 높았고 꾸준했다. 워싱턴의 주택동향은 바로 많은 전문기관들이 내년으로 보는 주택시장의 바닥을 앞서가는 미래지향적인 모습이라고 봐도 크게 틀리지 않을 것이다.