부족 모기지에 대한 처리

부족 모기지에 대한 처리

숏세일이나 차압에 관계없이 융자 책임, 성격과 절차에 따라 달라

△문= 소유하고 있는 주택에 대해 숏세일이나 차압을 당했을 경우 은행 융자에 대한 책임은 어떻게 되는 것입니까? 1차 융자와 2차 융자에는 어떤 차이가 있는지 알고 싶습니다. ▼답= 부동산을 매매할 때 금융회사는 바이어가 구입하는 부동산에 담보를 설정하고 융자를 주게 된다. 금융회사는 융자가 잘못되었을 때 담보를 처리해서 융자금을 회수하게 되는 것이다. 문제는 담보의 가치가 융자금보다 낮게 되었을 때이다. 최근의 상황은 많은 부동산의 가치가 융자금보다 낮은 자산 디플레이션 현상을 보이고 있다. 금융회사의 문제는 이런 부동산을 차압한다 해도 융자금 전액을 회수하기가 불가능하다는 것이다. 부동산을 담보로 하여 융자를 받은 채무자 입장에서는 부동산을 처분하거나 차압을 당해도 융자금에서 담보가치를 뺀 차액에 대한 책임이 있는 곤란한 상황이 발생하게 된다. 부동산 가치 하락과 경기 하락으로 인하여 융자금을 상환하기 힘들어진 주택을 처리하는 여러 방법 가운데 숏세일에 대한 관심이 매우 높다. 일반적으로 융자금 할부금을 지불 못할 경우에는 차압절차가 있게 된다. 크레딧 리포트에 차압기록이 남는 것 보다는 은행과의 합의를 통해서 숏세일을 하는 것이 장기적으로 봤을 때 유리하다는 인식에서다. 숏세일이라는 것은 은행에서 받은 융자금이 해당 부동산의 현재 시장 가격보다 높아져 정상적인 거래를 통해서는 담보를 해소하고 부동산 매매를 할 수 없게 됐을 때 담보권을 가진 은행과 합의를 통해 융자금보다 낮은 금액으로 담보를 해소하고 제삼자에게 부동산을 매매하도록 하는 절차다. 숏세일이나 차압에 관계없이 이러한 절차가 끝난 후 융자에 대한 책임은 융자의 성격과 차압 진행 절차의 차이에 따라서 달라진다. 첫번째 원칙은 일반적으로 알려진 트러스티 세일(Trustee Sale)을 통해 차압을 진행한 융자에 대해서는 담보부족에 대한 책임이 없어진다는 점이다. 차압을 진행한 융자가 1차 융자인지 2차 융자인지에 관계없이 트러스티 세일을 통하여 차압이 진행됐을 경우 채무자는 더 이상 차압을 진행한 융자에 대한 책임이 없어지는 것이다. 두번째로 주택을 구입하면서 얻은 주택 융자는 1차와 2차의 차이 없이 차압 또는 숏세일 차이 없이 담보부족에 대한 책임이 없다는 원칙이 있다. 어떠한 부동산 융자라 해도 위에 설명한 원칙을 적용하면 차압이나 숏세일 이후의 융자금에 대한 책임과 관련된 법적 해석이 가능해진다. 주택에 대한 1차 융자는 주택을 구입하면서 얻은 융자이기 때문에 어떠한 경우에도 융자를 해준 금융회사에서는 담보 부동산 외에 다른 책임을 채무자에게 요구할 수 없다. 숏세일이나 차압 후에 담보부족이 발생해도 차액에 대한 책임이 없다는 말이다. 문제는 2차 융자에서 발생한다. 위에 설명한 조건에서 대부분의 2차 융자는 주택구입시 융자를 받은 융자가 아니고 구입 후 2차 융자를 받아 다른 용도로 쓰는 융자를 말한다. 이런 경우 1차 채권자가 차압을 할 경우 1차 융자는 법에 의해서 차압 후 담보부족이 발생해도 차액에 대한 책임이 없어지지만 2차 융자의 경우에는 차압 후에도 융자금에 대한 개인적인 책임이 계속 남게 되기 때문이다. 물론 2차 융자를 제공한 금융회사가 트러스티 세일을 진행하게 되면 차액에 대한 책임 없어지기는 한다. 하지만 가격이 하락한 부동산에 대하여 2차 융자 기관이 차압을 하는 경우는 현실적으로 거의 없다. 따라서 2차 융자의 경우 숏세일을 한다 하더라도 법적으로 그 융자에 대한 책임이 없어지는 것은 아니다. 숏세일 과정에서 2차 융자가 담보에 대한 포기뿐 아니라 융자금에 대한 포기를 해줘야 하는데 대부분의 숏세일은 담보에 대한 포기를 필요로 하게 된다. 부동산 매매만 가능하게 하는 것이지 융자금 자체를 포기하는 경우는 드물다. 숏세일에 대해서 가장 큰 오해가 바로 이점이다. 숏세일을 하게 되면 1차 또는 2차 융자의 차이 없이 책임이 없어진다는 것은 사실이 아니다. [중앙일보] 이승호/상법 변호사