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FHA 융자에 관하여

FHA 융자에 관하여 지난 몇 년간 주택융자가 많이 까다로워진 상황에서 근래에 이루어지는 주택융자 가운데 57%의 융자가 FHA 융자라고 합니다. 수년 전의 주택융자가 어렵지 않았던 시절엔 융자 선택의 폭이 넓어 주택을 구입하는 바이어들이 이 프로그램을 별로 찾을 필요가 없었던 것이 현재는 FHA 융자가 아닌 것으로는 적은 다운페이먼트로 주택융자 자체가 불가능한 것이 그 이유중 한가지로 보입니다. 이렇게 많은 사람들이 찾는 중요한 프로그램이지만 FHA 융자가 어떤 것인지를 잘 모르는 분들이 많습니다. FHA 융자란 무엇일까요? FHA란 Federal Housing Administration, 즉 연방 주택국을 이르는 말입니다. FHA 는 HUD (Department of Housing and Urban Development), 즉 연방 주택및 도시개발국에 속해 있는 부서로 FHA 와 HUD 를 가끔 혼용하여 사용하기도 합니다. FHA 는 대공황 시기였던 1934년에 생겨나 금융지원으로 개인의 주택소유를 가능하도록 하는 역할을 해왔으며, HUD 는 개인의 주택소유의 확장과 인종 등의 차별을 당하지 않고 저렴한 주택에서 살 수 있도록 하는 일, 그리고 지역 개발을 돕는 것을 목적으로 합니다. 여기서 중요한 것은 FHA는 주택융자를 직접 담당하는 은행이 아니라는 점입니다. FHA 융자라 함은 미국 정부가 주택융자를 받는 바이어를 은행에 보증하여 은행에서 큰 위험부담 없이 융자를 해 줄 수 있도록 유도하는 보험제도입니다. 그러니까 FHA 융자를 받은 바이어가 매달 갚아야 할 모기지를 갚지 못하게 될 때 은행에서 결국 그 집을 차압하게 되더라해도 보게 될 손해를 FHA 가 막아주는 보험회사의 역할을 하게 되는 것입니다. 특히 FHA 융자를 이용하는 사람들의 대부분은 낮은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 잇점을 이용하게 되는데 은행융자가 까다로워진 요즈음 주택 구입가격의20% 정도를 다운하지 않고 융자가 가능한 프로그램은 FHA 융자밖에 없으므로 이 프로그램을 찾는 사람들은 점점 늘어나는 추세입니다. FHA 융자의 잇점 가운데 무엇보다 중요한 것은 구입가격의 3.5% 의 현찰을 이용하여 융자가 가능하다는 것입니다. 요즘같은 경제 상황에서 다운페이먼트를 많이 할 수 있을 때까지 충분히 저축을 하는 것은 쉽지 않습니다. 그렇다고 다운페이먼트만 많이 한다해서 주택을 구입하는 일에 꼭 유리하기만 하는 것도 아닙니다. 부동산 가격이 바닥을 칠 정도로 낮은데다 30년 고정 이자율 또한 사상 최저치인 4% 대에서 머무는 시기가 바로 요즈음인데 다운페이먼트를 많이 하기 위하여 주택구입을 두어해 미룬다고 할 때 그 때의 가격과 이자율에 따라서 힘들여 준비한 다운페이먼트가 매월 내어야 할 모기지 페이먼트에 별 영향을 주지 못할 수도 있습니다. FHA 융자 프로그램을 이용할 때 필요한 다운페이먼트는 자신의 저축을 이용할 수도 있지만 부모나 친지로부터의 선물을 100% 이용할 수도 있습니다. 예를 들어서 부동산 가격은 내렸는데도 그대로인 아파트의 높은 렌트를 꼬박꼬박 내다가 10만 달러 대의 값싼 콘도를 구입하는 편이 낫다고 결정하려는데 본인 수중에 저축한 돈이 없다면 친지의 도움으로 다운페이먼트를 준비할 수도 있다는 것입니다. 경우에 따라서는 클로징 코스트 (closing costs)로 들어가는 비용을 본인의 부동산 브로커와 의논하고 셀러와 협상하여 셀러나 렌더 (lender) 가 내도록 만든다면 수천 달러의 클로징 비용 또한 들이지 않을 수도 있습니다. 또한 이후에 집을 팔게 될 경우 프리페이먼트 페널티 (prepayment penalty)도 없으며, 이때 자격이 있는 바이어가 그 융자를 그대로 인수 (assumable)할 수도 있습니다. 미국 시민권이나 영주권이 없는 경우라해도 합법적으로 거주하는 사람은 이 프로그램을 이용할 자격이 있으며, 수입이 적어서 융자가 어려울 경우 함께 살지 않을 다른 주에서 사는 친지와 함께 융자를 신청하여 그 친지의 수입을 함께 이용하여 해결할 수도 있는 프로그램입니다. FHA 융자의 장점은 무엇보다 낮은 다운페이먼트로 융자가 가능한 점입니다. 구입할 주택 가격의3.5% 다운으로 융자가 가능하며, 융자 신청인의 수입이 부족하여 융자가 어렵다면 함께 거주하지 않는 가족도 그 융자에 포함시켜 융자가 가능하도록 만들 수 있는 프로그램이므로 지금처럼 융자를 받기가 어려운 시절에 많은 사람들이 FHA융자를 이용하고 있습니다. 다음은 FHA 융자의 세부사항들입니다. FHA 융자는 집 주인이 직접 거주하는 목적으로 구입하는 집에만 해당됩니다. 집을 구입하고 그 집으로 이사하지 않을 경우라면 투자할 목적으로 구입하는 것인데 이 경우엔 FHA 융자를 이용할 수 없다는 것이지요. 또한 FHA 융자는 어떤 한 시점에 두개 이상의 FHA융자를 받을 수 없습니다. 그러니까 현재 거주하고 있는 집이 FHA융자로 되어있으면서 그 집을 팔지 않는다면 새로 거주할 목적으로 구입하는 집을 위한FHA 융자를 받을 수 없다는 것이지요. 그렇지만 여기엔 다음과 같은 예외가 있습니다. 그 예외로는 직장 관계로 이사하게 될 경우, 가족이 늘어나서 더 큰 집이 필요한 경우, 이혼 등의 사유로 공동 명의로 구입한 주택에서 혼자 이사하게 되었을 때, 그리고 해당 FHA 융자로 구입한 주택에 직접 거주하지 않으면서 가족을 위하여 융자에 공동으로 이름만 올려져 있던 사람이 자신이 거주할 집을 구입할 경우입니다. FHA 융자를 이용할 수 있는 사람은 미국 시민권자, 영주권자, 혹은 미국에서 합법적으로 일할 수 있도록 허가받은 사람들에게 한합니다. 따라서 유학생이나 방문자가 이 융자를 사용할 수는 없습니다. 다른 융자와 마찬가지로 FHA 융자도 15년 혹은 30년을 고정이자로 정하거나 3년 고정 혹은 5년 고정 후 변동이자로 정할 수 있습니다. 만일 변동이자로 정하게 될 경우 1년에 1% 이상 올라가지 못하도록 되어 있으며 아무리 이자가 많이 올라가도 첫 이자율보다 5% 이상 올라가지 못하도록 하는 보호장치가 있습니다. FHA 융자를 이용할 때 융자금액의 한도는 카운티에 따라서 달라지며 $271,050 부터 $729,750 까지로 정해져 있는데 현재 시애틀이 속한 King County 는 $567,500이 최대한 융자받을 수 있는 금액입니다. 낮은 다운페이먼트로 융자를 받으면서 정부에서 보증하는 융자이므로 FHA 융자를 받는 사람은 당연히 모게지 인슈런스 (mortgage insurance) 를 들어야만 합니다. 모게지 인슈런스 납부금 (premium)은 다운페이먼트를 많이 할 경우 낮아지며, 15년으로 융자를 받을 경우는 30년 융자 때보다 낮아집니다. 모기지 인슈런스의 중요한 것 가운데 하나는 처음 융자를 받을 때 한꺼번에 일년치 프리미움 (upfront mortgage insurance premium)을 따로 내어야 하는 것입니다. 이 금액은 융자금액에 포함시킬 수도 있습니다. 일년치를 미리 내었다고 매달 내는 것을 일년 간 내지 않는 것이 아니라 그것과는 별도로 매월 융자 상환금에 모기지 인슈런스 프리미움을 내게 되며 세월이 지나면서 남은 융자금이 적어짐에 따라 모기지 인슈런스를 없앨 수 있게 됩니다. FHA 융자의 장점 가운데 하나는 이후에 집을 팔게 될 경우 FHA 융자를 받을 자격이 있는 바이어가 그 집을 구입하게 될 경우 본인의 융자를 물려줄 (assumable) 수 있다는 것입니다. 그러니까 현재 4% 대의 낮은 이자율로 구입하였다가 이후에 이자율이 올랐을 때 집을 팔게 된다면 그 집을 구입하는 자격을 갖춘 바이어가 복잡한 절차를 거치지 않고 좋은 조건의 현재의 융자를 물려받을 수 있는 것입니다.