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주택시장 전망 엇갈림 속에 바닥권 형성

주택시장 전망 엇갈림 속에 바닥권 형성 하락세 위주속에 실제 상승세 점쳐 주택시장의 새해 전망에 대해서는 주된 의견이 없이 엇갈리고 있다. 연말 주택시장과 관련한 뉴스에는 S&P 500 케이스/쉴러 주택가격 지수가 20대 대도시에서 워싱턴 DC 메트로 지역 만을 제외하고 모두 하락했다는 것이 주요 뉴스였다. 때문에 전문가들 대부분은 올 한해에도 주택가격은 내리막을 걸을 것이라고 보는 견해가 다수이며, 실제 그런 양상을 시장이 보여주고 있다. 게다가 전미주택건설업협회에서는 플로리다주에서 매년 열리는 국제주택건설업체대회를 계기로 열리는 각종 세미나를 통해 올해에는 차압이 지난해 보다 20% 증가할 것이라는 우울한 전망도 내놓았다. 그러나 엇갈린 전망을 지적하는 이들 가운데에는 11월의 기존주택 판매가 3.5% 늘어난 점을 주목하고 있다. 11월이라고 하면 지난해에 차압이 한창 진행되다 이른바 로보사이너의 지적과 함께 렌더들의 차압과정이 적절치 않다는 지적에 따라 중단됐던 시기이다. 그 시기는 차압대상자는 늘어가고 있으면서 한편에서는 차압진행 자체가 안돼 시장에는 상당한 공급이 주어지던 시기이다. 그같은 상황에서도 기존주택의 판매가 늘었다는 것은 우리가 가만히 곱씹어야 할 대목이 아닐 수 없다. 차압물량이 아직 600만가구가 시장에 무게있게 짓누르고 있고, 모기지 이자율이 가파르게 오른 것은 시장상황에 좋지 않은 것이라고 간주하면서 가격하락을 대세로 예측하지만 투자가들 사이에서는 투자시기로서는 지금과 같은 기회가 없다는 점을 언급하면서 바닥권이라고 분석하는 자세가 충분히 엿보이는 것이다. 전미 부동산중개인협회(NAR)가 밝힌 기존주택 판매 지수는 92.2를 나타내면서 지난 10월의 89.1 보다 높은 수치를 보였다. 그런데 이 수치는 주택을 매매해 이미 기록된 것을 의미하는 것이 아니라 향후 2개월 이후 이뤄질 거래를 나타내는 것이기 때문에 올 들어 새로운 새해의 실제 거래 내역이 나타날 것이다. 전문가들은 NAR의 기존주택 판매지수는 때문에 약 20%가 향후 2개월 이후 실거래 내역을 반영하는 것이라고 판단한다. 이미 지난해 말 일부에서는 주택시장에 ‘더블딥’이 오고 있다는 우려까지 나왔고 보면 NAR의 이 수치는 역시 주택관련 단체의 언급이기 때문에 신빙성이 적다는 말로 일축될 수 있으나 지수의 정확성은 유지돼 왔기 때문에 실제 여부는 두고볼 일이다. 여기에 NAR은 실거래 중간 가격을 지난 연말보다 약 6%가 증가한 17만3700달러로 예측하고 있다. 실제 거래가격의 중간값이 오른다는 전망이다. 모기지 이자율의 상승곡선 행진도 주택의 바닥권을 역설적으로 지적하는 것으로 볼 수 있다. 최근 잠시 모기지 이자율이 다시 내림세를 보이지만 이는 미 국채에 대한 인기 때문에 변동하는 바이지 수요증감에 의한 것은 아니다. 고정 30년 모기지는 5%대를 오르락 내리락하고 있다. 그러나 1년전 수치는 5.14%였기 때문에 이자율은 아직 낮은 수준이라고 지적된다. 단 4주전만 하더라도 이자율은 1971년 프레디맥이 이자율을 발표하던 당시에 비해 가장 낮은 수준이라고 언급됐었다. 그러던 이자율은 갑자기 급상승을 타기도 했었다. 올초들어서 5%를 넘어서는 이자율은 올 중반 등락의 현상이 나타나겠지만 대체로 이 선에서 형성될 것으로 예상된다. 주택시장을 염두에둔 예측가들이라면 시장의 수요가 억제된 상황에서 이자율은 낮아져야 할 것이라고 예측해야 하지만 전문가들은 그렇지 않다. 시장과 반대로 가는 이자율은 그만큼 투자가들의 움직임을 반영하면서, 오를 수 밖에 없는 경제상황의 측면을 반영하는 것으로 간주하기 때문이라고 지적된다. 경기회생 국면을 고려하더라도 수요는 이제 증가할 것이며, 모기지 이자율은 그렇기 때문에 당연히 오를 전망을 염두에 두고 적정선을 찾아가고 있다는 식의 분석인 것이다. 차압물량이 늘어가는 한편에서 가격의 등락이 진행되는 모습은 올해가 주택시장의 바닥권임을 말없이 지적해주고 있다고 보겠다. 미주한인부동산중개업협회 회장 오 문석 문의 703-338-2220