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4일 경제통으로 알려진 스티븐 퓰러(Stephen Fullerㆍ71ㆍ사진)조지메이슨대(GMU) 교수(공공정책 및 지역 개발학)는 본지와의 단독 인터뷰에서 “3분기 이상 국내총생산이 플러스를 기록하고 있는 회복기인데 경기침체란 단어를 쓰는 것은 맞지 않다”며 “경기는 인간의 심리와도 밀접하게 연관돼 있기 때문에 지표는 이미 긍정적으로 나오고 있어도 심리가 계속 부정적인 것에만 초점을 맞춘다면 불경기라고 느낄 수 밖에 없다”고 말했다.
그는 올해 워싱턴 일원 주택 값은 5~10%가 오르는 완만한 상승폭을 그릴 것이라고 했다.
또 부동산 시장을 포함한 경기회복의 가장 큰 호재는 느린 속도이지만 증가하고 있는 일자리 수라고 지적했다.
특히 워싱턴 일원의 경우 연방정부 공무원직 등에 힘입은 낮은 실업률 덕분에 그 어느 지역보다 부동산 시장 회복세가 빠르고 뚜렷하다고 지적했다.
또 이 지역에서 모기지 대출금이 주택 가치보다 높은 이른바 ‘깡통주택’을 소유했더라도 2,3년 안에 가치를 회복할 것이라고 강조했다.
퓰러 교수는 워싱턴 일원 주택 가격은 장기적으로 볼 때 매년 6%의 상승률을 보이고 있다고 했다.
현재 1%의 물가상승률을 감안하면 장기적으로 연 평균 5%정도 집값이 오르는 꼴인 것이다.
“1999년부터 지금까지 장기적으로 본다면 평균 매년 6%씩 가격이 올랐습니다. 2005년~2008년 집값이 22% 정도 치솟은 가격은 거품입니다. 그러다 2008~2009년 25%가 다시 떨어졌고 이후 조금씩 오르고 있지요. 소비자들은 2005년이 정상 시장이 아니란 걸 알아야 하고 장기적으로는 주택가격이 꾸준히 오른다는 것도 알아야 합니다.”
그는 인터뷰 말미에 경기침체는 2020년 전에 또 한번 올 것이라며 “준비할 수 있는 대처 능력이 필요하다”고 말했다.
“1970년대 이후 경기침체를 7번 겪었습니다. 세계 2차 대전 이후에는 11번이고요. 2020년 전에 또 경기 침체를 겪을 것입니다. 경기의 선행지표는 주식시장입니다. 보통 경기침체 1년 전에 투자자들이 주식시장에서 움직이기 시작하죠. 이 때 똑똑한 사람들은 주식에서 채권으로 옮기고요. 이번 경기침체를 통해 배웠듯 경기침체에 대비한 전략이 필요합니다.”
다음은 퓰러 교수와의 일문일답이다.
-일자리 수가 늘고 있지만 경기회복을 견인하기에는 아직은 부족하다.
“전국적으로 개선되고 있다는 게 중요하다. 워싱턴 일원에서 지난해 11월 기준 전년 동기대비 4만9200여 개의 일자리가 늘어났다. 15개 대도시 중 가장 큰 증가폭이다. 일자리 증가세는 워싱턴뿐만이 아니라 전국적으로 일어나고 발생하고 있다.
LA의 경우 35개월 만에 처음으로 지난해 11월 일자리수가 증가세로 돌아섰고 주택시장 타격이 가장 심했던 피닉스도 2만 여 개의 일자리가 늘었다. 일자리는 주택시장과 직결된 요소다.
특히 워싱턴 지역의 경우 늘어난 창출된 직종이 연방 공무원, 교육 및 건강 서비스 관련직, 소매와 서비스 업종 등으로써 연봉 수준을 볼 때 충분한 잠재 주택 구매자들이 될 수 있는 경우다.”
-올해 워싱턴 일원의 집 값 상승폭은 어느 정도로 전망하나.
“5~10%정도 집값이 오를 것으로 기대한다.
워싱턴 일원은 지난해 여름부터 회복세가 뚜렷했다. 북버지니아의 경우 이미 2009년 9월부터 회복세를 보였다. 지난해 11월 기준 전년 같은 달보다 주택가격이 11%가 올랐다. 메릴랜드 외곽지역은 약 5%가 올랐다.
작년까지는 세금혜택을 이용하려는 첫 주택 구입자들이 중저가 주택을 위주로 시장을 주도했다.
이 때문에 40만 달러 이하의 주택이 가장 인기를 끌었고 매물을 찾기는 지금 어려운 상황이다.
올해는 반면 50만~100만 달러 이상의 고가 주택의 판매가 늘어날 것으로 예측된다. 2년 여간 관망하며 기다리던 구매자들이 지금 시세에 어느 정도 만족할 때가 온 것이다.”
-모기지 이자율이 소폭 오르는 추세다.
“지난해 30년 만기 고정 모기지 금리가 4%대로 저점을 찍었고 지금은 5%에 가깝다. 올 상반기 5.5%까지 오르고 연말에는 6%까지 오를 것이다.
미국인들의 심리는 보통 1,2월에 금전적인 큰 결정을 내리는 성향이 있다. 이 시기에 집을 사거나 리모델링하고 차를 바꾸기도 한다. 이자율 상승은 지금까지 다급하지 않았던 잠재 구매자들을 매매시장으로 뛰어들게 하는 압력을 가할 수 있을 것으로 본다.”
-워싱턴 일원 주택시장이 타 지역보다 회복이 빠르다고 하지만 여전히 압류나 숏세일 위기에 처한 가정이 많다. 대처 방법은 없을까.
“사실 주택은 개인이 처한 상황마다 다르기 때문에 조언하기 어려운 부분이다. 깡통주택은 2~3년 내 집값이 회복될 것이다. 가장 최고의 방법은 모기지 대출금 상환을 할 수 있는 한 하면서 집을 지키는 것이다. 팔아야 한다면 2,3, 4월이 최적기다. 집을 깨끗하게 정돈하고 계획을 세워야 한다. 그리고 유능한 브로커를 구한다. 최악의 시나리오는 무책임하게 집을 버리는 것이다.”
-주택판매가 회복되는 시기를 구체적으로 언제로 보나.
“올 봄부터 느끼기 시작할 것이다. 수도인 워싱턴DC의 특성상 직장 떄문에 옮겨오는 인구이동이 크다. 워싱턴 일원은 지난해 4월부터 일자리가 늘기 시작했다.
주택 판매는 날씨와도 연관이 깊다. 3월과 4월, 9월과 10월이 가장 활동적이다. 올해는 이 사람들이 어디서 왔을까 의아할 정도로 놀라는 일이 생길 것이다.”
-페어팩스와 몽고메리 카운티 시장에 대한 전망은.
“워싱턴 일원의 최고의 부촌이다. 페어팩스 카운티는 신규주택을 지을만한 땅이 더 이상 없고 신규주택은 주로 타운하우스가 대세다. 대부분의 가정이 연 소득 10~20만 달러 이상인 맞벌이 가정이다. 고가의 주택이 많고 중저가 주택은 라우든 카운티와 가격 경쟁을 하게 된다. 집값 하락폭 자체가 적었기 때문에 큰 상승폭도 기대하기 어렵다.
몽고메리 카운티 부동산시장은 페어팩스에는 못 미치지만 매우 건강하다. 지난해 주택 값은 평균 5~6%가 올랐다. 저임금 일자리 비율이 많은 것도 페어팩스와는 대조적이다. 특히 정치적 환경과 기업환경, 높은 세율 등이 부동산과 경제성장을 뒷받침 하지 못하고 있다.”
-잠재 주택 구매자들을 위한 조언은.
“감정이 아닌 논리적인 결정을 해야 한다. 임대보다 구입이 낫다면 어디에 살고 싶은지, 학군은 어디가 좋은지 등을 고려해 결정한다. 중요한 것은 다시 팔 수 있는 집을 사는 것이다. 이자율 상승이 예측되기 때문에 올해는 준비된 구매자들에게는 주택 구입을 할 수 있는 좋은 시기가 될 것이다.
콘도를 구입한다면 운영 내역과 콘도관리비(HOA)사용 내역, 연체 여부 등을 꼼꼼히 따져 본다.”
이성은 기자
