미주부동산 커뮤니티

차압 경매

요즘은 은행이 진행하는 경매가 대세…주택에 대한 정보 확인해야 실수없어

"부동산 경매란 무엇인가요 그리고 어떻게 하면 구입이 가능한가요." 라고 문의를 하는 전화를 요즘 많이 받고 있다. 집 때문에 고통을 받고 있는 고객들도 있지만 이렇게 집에 대한 투자에 관심을 보이는 한인들도 많이 있다는것을 알 수가 있다. 오늘은 미국 부동산의 경매에 대하여 정확한 이해를 돕고자 한다. 미국의 경매제도는 주로 채권자의 입장에서 채권자가 채권 회수를 효과적으로 할 수 있도록 제도가 만들어져 있다. 경매는 크게 세가지로 구분이 되는데 첫 번째는 정부가 진행하는 정부 경매가 있다. 두번째는 민간이 진행하는 민간 경매 그리고 마지막으로 은행이 진행하는 은행 경매로 나눌 수 있다. 이중에서 은행이 진행하는 경매가 요즘에는 물량도 가장 많고 시장도 활발하게 형성돼 있다. 요즘 말하는 경매는 대부분 은행 경매로 이해해도 무방하다. 일반적으로 주택을 구입하면서 은행으로부터 융자를 얻게 되면 은행은 해당 주택에 대해 저당권을 설정하게 된다. 이 때 주택소유주가 융자 페이먼트를 제대로 하지 않으면 은행은 저당권을 실행하게 되는데 저당권 실행은 굳이 법원을 거치지 않아도 가능하다. 저당권 실행에는 매각권이 포함되는데 이 매각권을 행사하는 것이 해당 주택을 차압해 경매를 통해 매각하는 것이다. 조건은 먼저 주택소유주가 3개월 이상 모기지 페이먼트를 하지 않으면 연체통보(NOD)를 하게 되고 이후에도 일정 기간 계속해서 모기지 페이먼트를 하지 않으면 차압경매통보(NOTS)를 하게 된다. 그리고 주택을 차압해 경매에 넘기게 되는데 해당 주택을 처분할 때는 채권자나 채무자가 아닌 제 3자에게 신탁하여 그 수탁자가 실행한다. 이때 담보권의 실행을 직접 수행하는 수탁자는 먼저 신탁증서 채무증서 목적물에 대한 권리증서 등을 제출받는다. 그리고 채권자로부터 채무자의 지급불능 및 연체된 채무액에 관한 확인서와 저당권실행신청서 등을 제출받은 후 토지소유자나 후순위 우선변제권자 등에 대한 통지 및 지급불능의 등기 등의 절차를 거쳐서 공매절차를 진행한다. 경매는 이러한 과정을 통해 이뤄지게 되며 만약 이러한 경매를 통해 주택 구입을 원한다면 꼭 숙지해야 할 것이 있다. 첫번째는 경매가 시작되면 해당 물건을 볼 수가 없으므로 꼭 미리 실제 매물을 보고 확인을 해야 한다. 집의 내부는 대부분 볼 수가 없으므로 매물의 지리적 위치를 꼭 고려해야 한다. 두번째로 타이틀 조사를 미리하여 매물에 대한 정확한 정보를 얻는 것이 중요하다. 만약 해당 주택에 밀린 세금이 많이 있다거나 제 3자에 의한 담보권이 설정돼 있다면 바이어가 책임져야 할 경우도 자주 생긴다. 따라서 이러한 사항을 파악하지 않으면 낭패를 볼 수도 있다. 무엇보다도 전문가와 상의를 통하여 경매에 접근한다면 실수 없이 좋은 매물을 경매를 통하여 값싼 가격으로 구입할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.  고석봉/한국부동산 대표