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가장 좋은 방법은 아는 부동산 에이전트가 있으면 리스 계약을 부탁하는 것이다. 그러나 사정이 여의치 않아 혼자서 해야 한다면 어디서부터 시작해야되는지 마음만 답답해진다. 사업체 리스 계약을 다음과 같은 순서로 진행하면 큰 실수는 없다.
1.리스 사인을 보고 전화를 걸어 세입자가 준비해야 할 서류가 무엇인지 물어본다.
2.건물주가 원하는 것은 보통 리스 신청인의 크레딧 리포트와 재정 상태(Financial Statement)서류다. 신청인이 하려는 사업에 대한 설명도 필요하다. 리스 장소에서 취급하는 아이템을 적고 어떠한 방향으로 사업을 추진하겠다는 일종의 사업 계획서를 보내준다.
그렇다고 거창한 자료를 만들라는 것은 아니고 그냥 간단한 서술형으로 적어도 무방하다.
3.건물주는 신청인이 제출한 서류를 접수하고 나서 어떤 조건을 원하는지 물어본다.
4.신청인은 리스기간과 옵션 등을 알려준다.
5.건물주는 신청인이 원하는 조건을 넣어 리스 계약서 초안을 보내준다.
6.신청인은 리스 계약서 초안에 적혀있는 리스 기간과 렌트비 렌트비의 인상율과 방법 옵션조항 트리플 네트가 있을 경우 이에 대한 비용 등을 검토해야 한다. 리스 계약서는 건물주와 테넌트와의 일반적인 책임과 의무에 대한 항목들이 열거되어 있다. 하지만 테넌트한테 극도로 불리한'악덕조항'에 대비해 전문 변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
7.건물주로부터 온 계약서 초안이 마음에 들지 않는다면 신청인이 원하는 조건을 다시 요구 할 수 있다. 렌트비를 깎자거나 렌트비 인상을 몇년동안 동결시켜달라는 내용의 오퍼를 제시할 수 있다. 만약 리스를 원하는 지역이 목이 좋은 곳이라면 건물주의 요구에 따라갈 수 밖에 없다. 그러나 수개월동안 리스가 나가지않았다면 건물주가 원하는 렌트비를 깎아달라고 할 수 있다.
또 리스계약을 하고나서 1달정도의 프리렌트를 요구한다. 장사를 하려면 건물 내부공사가 필요하고 물건을 들여놓아야 하기 때문에 적어도 이 정도기간은 필요하다.
8.신청인이 요구하는 내용을 건물주가 수락하기전까지 양측이 서로의 이견을 좁히는 작업을 해야 한다. 건물주나 신청인이 상대방의 요구를 쉽게 받아준다면 일은 빨리 진행된다.
9.양측이 이견을 좁히고 최종적으로 합의를 보게되면 정식 리스 계약서가 나온다.
이때 건물주는 신청인이 기혼자일 경우 배우자도 함께 사인을 하도록 한다. 리스 페이먼트를 못할 경우 한사람이 아닌 두 사람한테 책임을 묻겠다는 뜻이다. 이럴때 신청인은 본인의 이름만 넣겠다고 우겨봐야 한다. 하지만 건물주가 이를 받아주지 않는다면 배우자 이름도 함께 넣을 수 밖에 없다. 신청인 입장에서 그 자리가 꼭 필요하다면 이것 역시 건물주의 요구를 따라가야 한다. 세입자의 서러움을 리스 계약할때부터 느끼게 된다.
10.건물주와 신청인간의 모든 조건이 합의에 도달하면 정식 리스 계약서에 사인만 하는 절차가 남는다.
계약서에 사인을 하기전에 다시한번 장사에 대한 확신을 점검해 본다. 아무리 생각해도 이 자리만한 곳이 없다고 재차 판단이 들면 사인을 한다.
신청인은 건물 관리인으로부터 키를 넘겨 받으면 리스 계약절차는 마무리 된다.
박원득 기자
