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쇼트세일 이렇게 변했다

워싱턴 지역의 부동산 경기는 작년 초에 비해 거래량도 늘어나고 주택 가격 역시 완만하나마 상승세를 보이고 있다.

부동산 침체의 늪이 깊었던 만큼 회복도 우리의 기대보다는 더디지만 거래량, 가격, 신규주택 건설 등 주택 경기의 주요 지표들이 모두 상승세로 돌아서 부동산 시장은 바닥을 치고 상승세 초기 단계에 접어들었다고 판단할 수 있다.

 

부동산 시장이 완만하나마 회복세로 반전되면서 부동산 시장의 변화도 눈에 띄고 있다.

물론 아직까지는 셀러 보다는 바이어가 거래의 주도권을 쥐고 있는 형국이지만 그 동안 한인들이 많은 관심을 가지고 있던 쇼트 세일이나 융자 재조정의 경우에는 지난해에 비해 현격한 차이가 발생하고 있음을 현장에서 체감할 수 있다.

 

이제는 많은 사람들이 알고 있지만 쇼트 세일과 융자 재조정 제도는 금융기관의 부실대출로 인한 금융 위기 상황에서 부동산 침체라는 두 가지 요인이 겹치면서 모기지 등 금융 비용을 감당하지 못하는 주택 소유자들이 급증하고 금융권의 자금난이 심각해 따른 것이다. 

결국 주택 소유자와 금융권 모두가 일정한 손실을 감수하고 주택 거래를 성사시켜 파탄을 방지하고 일정한 자금흐름을 확보하기 위한 고육지책이 쇼트 세일과 융자 재조정 제도인 것이다.

 

하지만 부동산 경기가 어느 정도 호전되면서 쇼트 세일과 융자재조정을 처리하는 금융권의 변화가 최근 눈에 띤다. 금융 위기 상황에서는 자금의 유동성 확보를 위해 쇼트세일과 융자재조정에 적극적이었지만 요즘은 어느 정도 금융권의 상황이 호전되면서 쇼트세일의 조건들이 까다로워지고 있는 형편이다.

금융기관에서 해당 쇼트세일 주택에 감정사를 파견해 적정 가격을 평가한 후 주택 가격을 정하는 경우도 많고, 좋은 조건에 주택을 구입하기 위해 인내심을 갖고 기다리고 있는 중에 렌더 쪽에서 지나치게 높은 가격으로 카운터 오퍼가 와서 고객과 에이전트 모두 당황하는 경우도 많다.

 

또한 셀러가 지나치게 금융기관 측에 많은 요구를 하다가 결국 쇼트 세일 거래는 취소되고 경매로 넘어가는 경우도 있는 등 쇼트 세일 시장은 다소 혼란스러운 상황이 연출되고 있다.

 

쇼트 세일은 일반적인 부동산 거래와는 달리 셀러, 바이어, 금융기관 외에 쇼트 세일 협상팀이 참여하는 복잡한 과정이고, 이 과정에서 금융기관의 결정이 거의 절대적인 권한을 행사하기 때문에 시장 상황이 변화한 현재의 상황에서 쇼트 세일에 관심을 두고 있는 분들은 주의를 기울여야 한다.

 

또한 정상적인 주택 거래와 쇼트 세일의 가격 차이가 점차 줄어들고 있는 점도 바이어의 입장에서는 눈 여겨 봐야 할 대목이다.

만일 쇼트 세일 매물과 정상적인 매물 간의 가격 차이가 크지 않다면 바이어의 입장에서는 아무래도 좀 더 객관적이고 냉철한 판단을 해야 한다. 학군과 교통은 물론 되팔 경우의 시장 가치까지 감안해 결정을 내려야 할 시점인 것이다.

 

지난 칼럼에서 여러 차례 지적한 바와 같이 쇼트 세일과 융자 재조정은 정상적인 부동산 거래가 아닌 특수한 상황에서 발생하는 비정상적인 거래 형태이다. 그러므로 시장 상황이 정상화되면 언제든 쇼트 세일과 융자 재조정은 대단히 힘들어 질 수 밖에 없고 극소수의 예외적인 경우에만 허용된다.

따라서 이러한 시장의 변화를 정확히 읽고 현재의 상황과 미래의 가치를 모두 고려한 현명한 거래가 절실히 요구되는 시점이다.

 

 

부동산 문의 및 상담 703-338-2220

미주한인부동산중개업협회 회장

오문석