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주택 차압 절차는

△문= 집 융자 페이먼트를 두달째 못하고 있습니다. 몇달 후면 집이 은행으로 넘어간다고 하는데 차압절차는 어떻게 되며 얼마나 더 이 집에 거주할수 있는지 알고 싶습니다.

▼답= 보통 두 세달 이상 모기지 페이먼트가 연체되면 은행으로 부터 채무 불이행 통지서(Notice of Default)를 받게 됩니다. 요즘은 석달이상 미루어지는 경우도 많이 있으나 어쨋든 이 통보서를 받은 날로부터 차압절차가 시작됩니다. 은행은 이 채무불이행통지서를 지정 관리인(trustee)을 통해 주택이 위치한 카운티 등기사무소(Recorder's Office)에 제출하여 주택 소유주는 이 통지서를 받은 날로부터 3개월 이내에 밀린 원금과 이자 및 벌금(penalty) 등을 모두 납부 하여야 차압절차를 중지 시킬수 있읍니다.

주택 소유주가 3개월 이내에 모든 금액을 갚지 못할 경우 지정 관리인은 주택을 경매에 부친다는 'Notice of Trustee Sale' 통보를 주택 소유주에게 보내고 또 다시 카운티 정부에 등록을 하게 됩니다. 그러나 최근의 경제 사정상 너무 많은 주택들이 차압위기에 처하자 연방정부는 지난해 6월부터 이 경매 통지서를 석달간 더 연장하라고 모든 은행들에게 협조 요청을 했었습니다.

즉 채무 불이행 통지서 (N.O.D)를 받은 날로 부터 180일이 지나야 경매에 부칠수 있도록 하여 모든 은행들이 이 조치에 협조 하였으나 무슨일인지 올 3월 부터는 많은 은행들이 석달을 더 기다려 주지 않고 주택 경매 통보를 소유주에게 바로 보내 버리고 있습니다.

이 통지서를 보낸 지정 관리인은 3주 후에 주택을 경매 할수 있으니 그 기간을 모두 계산하면 채무불이행 통지서(N.O.D) 를 받은 후 111일 정도 차압된 집에서 머무를 수 있는 샘입니다.

그러나 주택소유주는 이 경매날로부터 5일전 까지 밀린금액 전액을 갚는다면 소유권을 되찾을 수 있는 권한이 있지만 이시점에서는 지정관리인의 경비 경매절차에 소요된 비용 등이 추가로 발생하게 되어 모두 완납 해야만 경매를 피할수 있게 됩니다. 한편 조금 더 그 집에 머물겠다는 생각에서 파산 신청을 한다면 차압절차가 당분간 중지됩니다. 또 다른 방법은 숏세일 전문가와 상의하여 긴급히 차압을 연기해 보는 방법이 있습니다. 

 

정연중/비부동산 대표