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2010 상반기 부동산 전망

2009년도 정부의 주택 부양 정책이 상반기에 모두 끝나 마지막으로 이 정책의 혜택을 누리려는 수요가 늘어나리라 기대된다. 봄이라는 계절적 수요에 첫 주택 구입자를 위한 세금 크레딧 혜택이 주는 수요가 더해짐으로 주택 가격이 소폭 상승하리라 예측할 수 있다. 게다가 최근의 낮은 이자율로 내집 마련을 하려는 수요도 그 어느 때보다 높아지리라 예상할 수 있다.

2009년내내 연방 준비이사회가 낮은 이자율 정책을 이끌어 왔는데 출구전략의 일환으로 낮은 이자율 정책 개입을 그만둘 경우 이자율 상승이 예상되므로 이자율이 오르기전에 주택 구입을 서두르는 일이 발생하고 있다.

그런데 수요에 대한 이런 긍정적 신호는 시장 자체의 논리라기 보다는 정부의 정책 개입으로 나온 것이라 지속적이거나 강력한 시장 신호라기로 보기는 힘들다. 하지만 주택 시장의 청신호인 것은 확실하며 부동산 시장에 긍정적인 효과로 볼 수 있다. 또 다른 시각에서 미래의 수요를 미리 앞당기는 단기 처방이라는 비판도 많아 장기적 시장 회복에는 부정적이라는 견해도 있다.

어째든 현장의 전문가로서 시장에서 경험하는 것은 많은 주택 구입자들이 공급 부족을 뼈저리게 겪고 있고 일년내내 쇼핑을 해도 내집 마련을 하기가 하늘에 별 따기라고 말하는 주택 구입자를을 많이 볼 수 있다는 점이다. 이 잠재 수요자들은 1~2년내에 주택을 구입하려고 이미 주택 융자에 대해 만반의 준비를 마친 수요자들이다. 이들 준비된 수요자가 상반기 주택 가격 소폭 상승을 주도할 전망이다.

공급의 측면에서 볼 때 정부의 융자 조정 노력으로 그동안 차압 매물의 증가를 강제적으로 억제를 했는데 향후 융자 조정 실패한 주택이 차압 매물 또는 숏세일 매물로 나올 가능성이 많아졌다. 또한 정부의 숏세일 활성화 정책이 본격화 될 봄 즈음에 숏세일 매물이 작년보다 많이 나올 여건이 마련됐다.

특히 고가의 주택 소유주들이 프로그램을 많이 채택하였으므로 고가의 주택이 더 가격 하락을 주도한다. 결국 작년에 경험했던 매물 부족 현상도 어느 정도 완화되리라고 예측할 수 있다. 즉 매물 부족으로 거래가 많이 성사되지 않았던 2009년 보다는 더 많은 주택 거래가 이루어 질 것이다.

셀러의 입장에서 볼 때 숏세일 매물이 더 나오기 전에 시장에 내놓아 매각하는 것이 더 효과적이다. 즉 아직도 매물 부족 현상으로 수요자들이 대기하고 있을 때 파는 것이 더 좋을 듯하다. 물론 완전한 주택 경기 회복 후에 주택을 파는 것이 이상적이지만 언더워터(Underwater ㆍ주택 가치가 융자 금액 보다 많이 낮은 상황)인 경우 더욱 완화된 숏세일 정책에 힘입어 가이드라인이 더 어렵게 바뀌기 전에 파는 것이 좋다.

바이어의 입장에서 볼 때 이자율이 올라가겠지만 현금으로 구매하거나 적은 금액을 융자할 경우 시간을 갖고 매물이 늘어 갈 것을 예측하며 구매를 하는 전략을 세울 수 있다.하지만 지역에 따라 더 이상 은행 차압 매물과 숏세일 매물이 작년보다 더 싸게 나오지 않은 곳도 많아 지역 전문가와 상의하여 매매 시점에 관해 조언을 받는 것이 좋다. 어떤 은행 매물은 숏세일 매물보다 1~2만불 정도 더 비싸게 팔리는 경우도 있고 스탠다드 세일인 경우 2~3만불 비싸게 팔리는 경우가 허다하다. 그러므로 지금은 바라던 좋은 매물이 나왔을 때 과감히 사야 할 시점이라 조언해 주고 싶다.

 

이상규/뉴스타 부동산 발렌시아 부사장