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리얼티트랙의 제임스 새카치오 대표는 "주택시장은 여전히 연체 모기지가 붙은 매물들이 넘쳐나고 있다"며 "이런 연체 주택들은 결국 올해 또는 그 이후 연도에 차압으로 이어질 수 밖에 없다"고 사태의 심각성을 설명했다.
그러나 이러한 차압 증가 이면에는 '전략적 연체' (strategic defaults)에 따른 차압 증가세가 한몫 하고 있다는 것이 US뉴스&월드리포트지의 설명이다.
주택 소유주들이 자신의 주택을 포기하는 경우는 일반적으로 실직 등의 이유로 도저히 모기지 페이먼트를 낼 수 없을 지경에 이를때다. 그렇지만 US뉴스지에 따르면 모기지 페이먼트를 낼 수 있는 능력이 있으면서도 집을 포기하는 것이 경제적으로 더 이득을 볼 수 있다는 판단으로 차압에 이르는 경우가 많다는 것이다.
이런 판단은 보통 크레딧 리포트에 나온 다른 페이먼트 기록들을 검토하면서 이뤄지는데 크레딧 에이전시인 엑스페리언의 통계에 따르면 2008년 이와 같은 전략적 연체는 약 58만여건으로 2007년 대비 2배 이상 많은 것으로 집계됐다. 특히 2009년에는 연체 가운데 약 25%가 고의적인 전략적 연체인 것으로 추산되고 있다.
가장 큰 이유는 에퀴티 문제다. 부동산 정보업체인 퍼스트 아메리칸 코어로직은 현재 미국 주택의 25% 정도가 주택 감정가보다 빚이 많은 마이너스 에퀴티 상태인 것으로 집계하고 있다.
두 자녀를 둔 한 전문직 맞벌이 부부는 지난 2006년 캘리포니아 살리나스에 침실 3개짜리 주택을 58만5000달러에 구입했다. 다운 페이먼트 없이 매월 수입의 31%인 4300달러를 모기지 페이먼트로 냈다.
현재 이 주택의 가치는 18만7000달러까지 떨어졌는데 모기지 부채는 56만달러가 남아 있다.
근처에 매물로 나온 비슷한 주택의 가격은 17만9000달러로 모기지 페이먼트는 1200달러밖에 안된다.
그러니 월 페이먼트 4300달러짜리 주택을 포기해 버리고 1200달러짜리 주택으로 갈 수 밖에 없다는 것이다.
그렇지만 차압을 당하면 크레딧 점수가 망가지므로 이런 경우 렌트로 가는 경우가 대부분이다.
애리조나 대학의 브렌트 화이트 교수는 "이 경우 주택을 지키면서 10년을 산다면 모기지 이자납부액의 세금 효과를 고려하더라도 약 34만달러를 더 지출해야 한다"며 "현실적으로 남은 모기지 잔액만큼 에퀴티가 회복되려면 너무 오랜 시간이 걸리는 상황"이라고 설명했다.
전문가들은 오바마 행정부가 750억달러를 투입해 주택 차압을 방지하겠다고 밝혔지만 이와 같은 전략적 연체가 큰 걸림돌이 될 수 있다고 지적하고 있다.
앰허스트 증권의 로리 굿맨 디렉터는 "현재 모기지 구제 프로그램에는 네거티브 에퀴티를 고려하지 않고 있다"며 "이와 같은 요소를 분명히 구체적으로 포함해야 방지 프로그램이 성공적으로 수행될 것"이라고 강조했다.
오성희 객원기자
