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[숏세일 Q&A] 차압보다 유리…2년 지나면 모기지 융자 가능

홈오너, 8개월~1년 6개월 거주 가능

 

높은 실업률과 자영업자들의 순익감소로 모기지 페이먼트가 힘든 홈 오너들이 올해도 숏세일에 많은 관심을 갖고 있다.

그러나 상당수의 주택 소유주들이 숏세일과 차압에 대한 차이점을 이해하지 못해 혼란을 겪으면서 본사로 문의하는 독자들도 많았다. 숏세일에 대한 상식을 일문일답형식으로 소개한다.

-숏세일과 차압은 무엇이 다른가

▷숏세일은 은행의 승인을 받아 주택을 매각하면서 남아있는 빚을 탕감받는 것이다. 반면 차압은 일방적으로 모기지 페이먼트를 하지않고 소유권을 은행에 넘기는 형태다.

-크레딧 점수는 얼마나 깎이나

▷숏세일과 차압에 대해 특별히 정해진 수치는 없다. 개인의 신용상태와 크레딧 기관의 계산법 등 여러가지 요소가 작용하기 때문이다.

그러나 크레딧 어드바이저들은 숏세일을 하는 것이 차압보다 크레딧 점수하락이 적다고 말하고 있다.

또한 숏세일을 하게되면 크레딧 리포트상에 'paid in full with a settled or paid as agreed'(합의에 의해 완납)라고 보고되며 차압은 'paid in full'(완납)이 아니라 그냥 'foreclosured'(차압)로 나온다.

-다시 집을 살 수 있는 기간은

▷숏세일을 하고 나서 2년이 지나면 다시 모기지 융자를 받을 수 있다. 차압은 최소 7년이상은 기다려야 집을 살 수 있다.

-얼마나 오래 살 수 있나

▷주택 소유주들이 가장 큰 관심을 갖고 있는 항목이다. 우선 숏세일부터 보자

보통 숏세일을 하려는 사람들은 융자조정부터 한다. 은행들도 융자조정을 먼저하라고 권유한다.이 기간이 빠르면 2개월 늦으면 5~6개월도 간다.

융자조정이 실패하면 이때부터 숏세일에 들어간다. 처리속도는 은행에 따라 다르지만 대략 6개월에서 길면 1년 이상도 간다. 이 기간을 모두 합하면 숏세일시 홈 오너는 자신의 집에 최소 8개월에서 1년6개월정도 거주할 수 있다.

차압은 숏세일보다 간단하다. 모기지 페이먼트를 연체하면 은행들은 3개월의 유예기간을 주고 4개월째에 채무연체 통지서(NOD)를 발송한다. 그 후 3개월의 시간을 더 주고 나서 트러스티 세일 통지서(NOTS)를 보낸다. 은행은 NOTS를 발송하면서 최종적으로 21일의 이사 준비기간을 준다.

물론 은행에 따라 NOD발송 기간이 늦어질 수 도 있다. 하지만 최근들어 업무처리속도가 빨라지면서 제때에 NOD와 NOTS를 보내고 있다. 특히 인디맥(지금은 원 웨스트 뱅크)의 경우 차압절차는 7개월~8개월안에 종료된다. 이 기간을 정리해보면 차압시 홈 오너가 집에 거주할 수 있는 기간은 최소 7개월이다.

-홈 오너의 비용이 있나

▷숏세일이나 차압 모두 홈 오너가 내야할 비용은 없다.

 

박원득 부동산 전문기자