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숏세일상식

손님들이 숏세일을 문의 할 때의 공통적인 현상들 중의 하나는 집에 1차 융자 (대부분 처음 집을 구입 했울 당시의 80%) 외에도 2차 또는 3차 까지 있는 경우가 많다. 최근 부동산 가격이 하늘로 치솟음으로 노 다운으로 집을 구입한 손님 들도 조금 지나선 집에 에퀴티가 쌓여 은행에서 재융자를 해 주었었고 또 그 융자금으로 집도 고치고 사업을 시작, 확장하거나 또 다른 부동산을 구입했었던게 사실이다.
 
이제 부동산 가격의 하락과 서브프라임 파동으로 내 집 현 시세보다 훨씬 더 많은 융자액수를 감당 할 길이 없는 분들이 페이먼트가 몇 번 연체 되면서 결국은 집을 차압을 당하게 되는데 이 때 2차나 3차의 융자 조건에 따라서 집 주인에게 달리 적용되는 것에 대해 알아 보자. 먼저는 융자한 것들이 집을 구입할 때 20% 이하를 다운함으로 인해 집 가격의 80%를 1차로 융자하고 제외한 나머지를 2차로 융자한 경우가 있고, 두번째는 이 경우에다가 나중에 집 가격의 상승으로 라인오브크레딧(HELOC-Home Equity Line of Credit)을 받은 경우이다.
 
융자가 집을 살 때의 목적으로 은행에서 빌린것이라면 집이 차압을 당할 경우에는 은행이 개인에게 따로 책임을 물을 수 없다. 이 경우에는 은행에서 돈을 빌려 줄때 개인의 크레딧을 참고는 했지만 무엇보다도 집의 에퀴티를 보고 빌려 주었기 때문이다. 다시 말하면 불행스럽게도 집 가격이 떨어짐으로 집 주인이 차압을 당하는 것이지 집 주인의 의도된 잘못으로 보지 않는 다는 말이다. 그러나 라인오브크레딧은 상황이 약간 다르다. 라인오브크레딧은 원래 목적 자체가 집의 에퀴티를 자녀들의 학자금, 집 수리 또는 개조비용, 병원비등을 목적으로 추진된 융자 프로그램으로 무엇보다 개인의 크레딧에 중점을 두고있기 때문이다. 결론적으로는 집을 차압당할 경우에 라인오브크레딧은 개인의 책임으로 고스란히 남게 되는 것이다.
 
그러나 여기에도 희망은 있다. 어차피 페이먼트를 감당하지 못해서 차압을 당할 수 밖에 없다면 숏세일을 적극 권장하고 싶다. 요즈음 미국메이저 은행들이 이런 경우에 비협조적이긴 하지만 전문지식으로 은행과 협상을 한다면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 가끔 라인오브크레딧을 해준 은행에서는 나중에 그 돈을 어디에 썼는지를 물어 보는 수가 많으니 미리 그 돈 사용 내역을 정리 하는것도 좋은 방법이다. 무엇보다 숏세일을 생각한다면 믿을 수있는 부동산 전문가를 선택하는게 숏세일을 성공적으로 마무리 할 수있고 또 개인의 크레딧 피해를 최소화 할 수 있다. 가뜩이나 힘들어서 차압을 하게됐는데 라인오브크레딧 빚이 여전히 남아서 컬렉션 에이전시나 변호사들로부터 전화나 편지들을 받는다면 견디기 힘든 스트레스일 것이다.