미주부동산 커뮤니티

2차 융자금 상환

Q: 지금 소유하고 있는 주택을 구입할 때 1차 융자은행에서 약 32만달러를 융자했고 그 이후에 2차 에퀴티 은행에서 약 8만달러의 융자를 받았습니다. 모기지 페이먼트가 힘들어 숏세일로 판매하려고 하던 중 한 오퍼를 받았는데 금액이 32만달러밖에 되지 않습니다. 이 금액으로는 1차 융자금을 갚기도 빠듯합니다. 이런 경우 2차 융자은행이 숏세일에 동의할까요? 저한테 어떤 불이익은 없습니까?

A: 이에 대한 답은 간단히 정리하기는 힘들고 2차 융자(홈에퀴티 라인)의 성격, 귀하의 다른 자산 규모, 2차 융자은행의 상태 등 여러가지 요소가 고려돼야 할 것으로 생각됩니다.

만일 2차 융자가 그 집의 구매와 상관없는 용도로 사용되었다면 2차 융자은행이 개인적으로 그 책임을 물을 수 있는 반면 그 집의 구매용도로 2차 융자금이 사용되었다면 개인적으로 책임을 물을 수 없기 때문입니다.

따라서 만일 2차 융자금이 주택의 구입과 관련된 용도로 사용됐다면 2차 융자를 제공한 은행에서는 협상에 긍정적인 자세를 가질 것으로 기대가 됩니다. 왜냐하면 유질처분을 하여 그 집을 판매해 받을 수 있는 금액이 그 오퍼에 적힌 금액보다 월등히 많다고 하는 확신이 없다면 협상을 통해 해결하는 것이 바람직할 수 있기 때문입니다.

만일 그 2차 융자가 그 집의 구매와 상관없는 용도로 사용됐다면 그 2차 에퀴티 융자은행에서는 귀하에게 개인적인 책임을 물을 수 있습니다. 이 경우에는 귀하의 현재 재정상태가 중요한 요소로 고려될 것입니다.

소유권 양도시 유의할 점

Q: 동생이 크레딧이 좋지 않아 2년 전 쯤 집을 구입할 때 저의 크레딧을 빌려서 융자를 받은 후 제 명의로 그 집을 구입했습니다. 그런데 동생이 소유권을 넘겨달라고 해서 1년 전 쯤에 소유권 포기증서를 작성하여 소유권을 넘겨 줬습니다. 제 크레딧으로 융자를 받았던 융자금은 계속해서 동생이 갚고 있습니다. 그러나 제 이름으로 된 융자금이 아직 상환되지 않았기 때문에 만일 동생이 융자금을 상환하지 않으면 저는 그 집의 소유권도 없는데 어떻게 되는 것인지 모르겠습니다.

A: 귀하의 이름과 크레딧으로 대출받은 융자금을 상환하지 않은 채 소유권을 동생에게 양도했다고 했는데 소유권을 양도했다고 하여 그 융자금 상환 의무에서 해방된 것은 아닙니다. 왜냐하면 그 융자금을 대출 받을 때 귀하가 개인의 자격으로 융자를 받게 되기 때문에 그 융자금을 상환해야 할 의무도 귀하 개인에게 있기 때문입니다. 따라서 귀하의 동생이 그 융자금을 상환하지 않으면 그 융자금의 책임은 귀하에게 있게 됩니다.

그러나 동생이 융자금을 갚지 않을 경우 대출해준 은행은 그 부동산에 대한 담보권을 행사하여 그 부동산을 차압, 처분해 대출금의 일부 또는 전부를 회수할 수 있습니다. 따라서 귀하에게 융자를 대출해준 은행은 귀하의 동생에게 그 융자금을 상환하라고 할 수 있는 권한은 없으나 그 주택을 유질처분할 권한은 가지고 있는 것입니다.

또 일반적으로 주택을 담보로 융자를 제공하는 경우에는 그 주택의 소유권이 바뀌는 경우, 그 융자금을 상환해야 한다고 하는 조항이 융자서류에 담겨있기 때문에 그 융자금을 상환하지 않고 소유권을 동생에게 양도한 것 자체가 문제가 될 수 있습니다.

 

 

허대영/아메리카 부동산