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주택융자 기본 용어 해설

LTV는 주택가격 대비 융자 비율…다운페이 20% 미만땐 보험 부과

▷주택융자의 종류

(1) 고정 이자율 모기지

30년 20년 15년 그리고 10년 고정 등이 있으며 이 기간동안 정해진 (원리금)을 상환하면 그 융자기간안에 융자전액을 다 갚게된다. 당연히 융자기간이 짧으면 갚는 금액은 많으나 일반적으로 이자율이 낮다. 각 개인의 상황에 맞는 선택이 필요하다. 그리고 기간이 짧을수록 초기부터 원금 상환액 비율이 높다. 자세한 계산은 www.yahoo.com/finance 등의 사이트에서 Mortgage Calculator로 계산해 볼 수 있다.

(2) 변동이자율 모기지(ARM)

30년 원리금 상환 계산으로 3년 5년 7년 10년 기간동안 이자율이 고정되고 그 이후 연 1~2회씩 이자율이 변한다. 이자율은 인덱스(기본)와 마진으로 구성된다. 장점은 이자율이 낮아 몇년내 이사 계획이 있거나 주택을 판매할 경우 좋고 이자만 낼 수도 있다. 요즘은 5년고정 이자율이 좋다.

(3) Option 변동상품(Option ARM)

원금이 올라갈 수 있는 조항 때문에 이 융자상품을 팔던 은행은 모두 파산하거나 다른 은행에 인수되는 비운을 겪었다. 그야말로 부동산 투기시대의 광풍을 몰고온 주범이라고 말할 수 있다. 지금은 융자가 불가능한 상품이다.

▷융자기본용어해설

(1) DTI(Debt To Income)

소득 대비 부채 비율을 말한다. 많은 한인들이 여기서 융자불가 판정을 받고있다. Income(수입) 해석도 자영업자 직장인 그 중에서도 W-2폼을 받는 경우 또는 1099폼을 받는 경우 등 제각각 다르니 추후 별도로 자세히 설명할 예정이다. DTI는 지난 2년간의 평균소득과 최근 소득을 감안해 결정하게 된다.

(2) LTV (Loan to Value)

주택가격 대비 융자금액 비율을 말한다. 통상 다운페이를 주택 감정가의 20%해야 하며 다운페이가 20%미만이면 PMI(융자보험)가 부과된다. 그러나 BOA에서는 다운페이가 20%미만이라도 융자보험이 필요없는 TAMI 라는 상품이 있어 많은 분들이 활용하고 있다. 그리고 다운페이가 없는 경우 최소 3.5% 다운페이만으로도 집을 살 수 있는 FHA융자가 있다.

 

데이빗 리/BOA 주택 융자담당 겸 CPA