미주부동산 커뮤니티

숏세일 Q&A

소유권 변경과 크레딧

Q: 부모님이 투자용으로 수년전에 구입해 놓은 콘도가 있는데 이 콘도를 저에게 물려주겠다고 합니다. 제 앞으로 콘도가 돼 있으면 크레딧 쌓는 데도 도움이 될 것 같다며 소유권 변경을 하겠다고 하는데 어떻게 해야 하는 지 알려 주시기 바랍니다.

A: 소유권을 넘겨받는 것은 좋지만 그 전에 점검해야 할 사항이 있습니다. 첫째로 그 주택에 융자 또는 어떤 부채가 등기되어 있는지 확인해 보기 바랍니다. 만약 그 주택을 부모님이 구입했을 때 받은 융자금이 아직 완납되지 않았거나 구입하신 이후에 재융자 또는 2차융자를 받으셨다면 이러한 융자와 관련된 융자서류를 검토해 봐야 합니다.

대부분의 융자서류에는 해당 부동산을 매각하고자 하면 그 매각이 이뤄지기 전 또는 매각이 이뤄지는 시점에 해당 은행이 제공해준 모든 융자금을 갚도록 규정하고 있습니다. 따라서 융자금이 완납되지 않았다면 그 융자금을 완납해야 비로소 귀하에게 그 소유권 이전을 등기할 수 있습니다.

융자금을 완납하는 방법은 현금으로 갚는 방법, 담보권을 설정해 놓은 은행에 기존 융자금을 귀하가 양도받을 수 있도록 요청하는 방법, 다른 은행에서 귀하의 이름으로 새로운 융자를 받는 방법 등이 있습니다. 일단 서류를 검토해 본 후 융자은행들과 상의해 보시기 바랍니다.

만일 해당 주택에 아무 담보권이 설정되어 있지 않고 아무 융자금이 없는 현금으로 구입한 상태에서 소유권 이전증서를 등기하면 소유권이 귀하의 이름으로 변경되게 됩니다. 이 경우에는 소유권 이전 사실을 알리는 통지서와 함께 소유권 이전증서를 카운티 정부에 등기해야 합니다.

문제는 이 경우에는 귀하의 크레딧을 좋게 해 줄 사항이 발생하지 않는다는 것입니다. 단지 주택의 소유주라는 차원에서 혜택을 볼 수는 있으나 어떤 융자금을 귀하의 이름으로 받은 상태가 아니기 때문에 매달 귀하의 크레딧 보고서에 크레딧 점수를 올릴 수 있는 기록이 올라가지는 않을 것으로 생각됩니다.

셀러 주택문제 공개의무

Q: 최근에 주택을 구입했습니다. 에스크로가 끝난 후 이사를 가 보니 많은 문제들이 발견되었습니다. 먼저 천장에 얼룩이 있고, 카펫을 들춰보니 아래 나무가 썩어 있었습니다. 욕실에도 물이 새고 있습니다. 그 집을 있는 그대로의 상태(as-is)로 구입했는데 보상을 받을 수는 없습니까.

A: 셀러는 매각하고자 하는 부동산의 상태에 대하여 누구보다도 더 잘 알고 있습니다. 천장의 어느 부분에서 물이 샜었는지, 바닥이 썩었는지 등에 대해 바이어에게 알려주는 것은 매우 중요합니다. 즉, 셀러는 집의 모든 문제에 대해 바이어에게 알려줘야 할 의무가 있습니다. 이는 as-is 조건으로 매매가 이뤄졌다고 해도 마찬가지입니다.

부동산법에 따르면 아무리 as-is 조건으로 부동산을 매각하기로 해도 셀러가 알고 있는 사실 중에서 구매자의 구매의사에 영향을 미칠 수 있는 중요한 것은 에스크로 기간에 구매자에게 알려 줘야 합니다. 만약 알고 있는 사실을 알려주지 않으면 나중에 바이어가 책임을 물을 수 있습니다.

그러나 셀러도 모르고 있었던 것은 바이어에게 알려줄 수 없으며 동시에 이에 대한 아무 책임도 지지 않게 됩니다. 또한 스스로 집의 구석구석에 대한 조사해야 할 의무도 없습니다.

 

 

허대영/아메리카 부동산