양도 증서
부동산 양수도할때 명의 보증…가주 거래 대부분 '보증 양도'
Q: 저는 친척으로부터 부동산을 구입하게 되었는데 친척이 포기 양도 증서(Quitclaim Deed)를 카운티 등기소에 등기하면 된다고 합니다. 포기양도 증서의 의미와 포기양도 증서 외에도 다른 종류의 양도증서와의 차이점에 대해서 알고 싶습니다.
A: 미국에서는 부동산을 양도할 때 양도 증서 (Deed)를 카운티 등기소에 등기하게 되면 부동산에 대한 명의가 이전된다. 그러나 양도 증서에는 여러 가지의 형태가 있고 이에 따른 법적인 권리와 의무는 차이가 난다.
위의 질문에서 제기된 포기 양도증서외에도 여러 가지 형태의 양도증서가 있지만 주로 사용되는 양도증서인 일반 보증 양도증서(General Warranty Deed) 보증 양도 증서(Grant Deed) 그리고 포기 양도증서에 대해서 설명하겠다.
일반 양도증서는 부동산의 명의를 양도받는 양수인(Grantee)에게 양도하는 부동산의 명의에 관한 보증을 해주는 양도증서이다. 일반 양도증서에서 명의에 관하여 보증해주는 내용은 다음과 같다.
첫째 양도인이 부동산의 명의를 갖고 있고 양도할 수 있는 권리가 있다.
둘째 제3자의 부동산에 대한 명의에 관한 클레임에 대하여 하자가 없다.
셋째 부동산에 이미 공개된 클레임 외에는 다른 담보가 설정된 것이 없다.
넷째 양도후 양수인 이 제3자에 의한 명의에 관한 소송이나 클레임에 대하여 방어해줄 것을 보증한다. 이상과 같이 일반보증양도 증서는 양도 증서 중 명의에 관하여 최고의 보증을 해주는 증서이다.
반면에 포기양도증서는 양도인이 양도하는 부동산의 명의에 관하여 어떠한 보증도 해주지 않는 것이다.
포기양도증서에서는 양도인은 자신이 갖고 있는 부동산의 명의가 문제가 있든 아니면 없던 간에 상관없이 부동산에 대한 자신의 권리를 포기하는 것이다. 양도 후 양도인의 명의가 전혀 효력이 없다 하더라도 양수인은 양도인에 대한 법적인 요구를 할 수 없다.
보증양도 증서는 일반보증양도증서와는 많은 점에서 비슷하나 양도하는 부동산의 명의에 대한 보증의 범위가 적은 형태의 양도증서다.
실질적으로 가주에서 진행되는 부동산 거래의 대부분은 보증 양도증서의 형태이다. 일반보증양도증서와 다른 점은 일반보증양도증서에서는 양도인 부동산을 소유했던 기간 외에도 전 주인이 소유했던 기간에 발생한 명의에 관한 문제에도 보증을 하지만 보증양도증서에서는 양도인인 자신이 부동산을 보유했던 기간에서만 명의에 대한 보증을 한다.
부동산 거래에 있어서 일반 보증양도증서보다 보증양도증서가 더 많이 쓰이는 이유는 타이틀 보험 (Title Insuranceㆍ명의보험)의 사용이 거의 모든 부동산거래의 필수 사항으로 정착돼 있기 때문이다.
이승호/변호사
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