Photo Credit: pickupimage.com

숏세일과정

숏세일을 계획하고 있는데 솔직히 아직도 정확히 숏세일이 무엇이고 절차가 어떻게 되는지 잘 모르겠다는 전화문의가 크게 늘고 있다. 먼저 숏세일이라는 거래 자체가 은행이 무조건 손해를 봐야 하는 거래이다.

예를 들면 지난 2004년에 40만 달러짜리 주택구입을 한 바이어가 10%에 해당하는 4만 달러를 다운하고 은행으로부터 36만 달러의 융자를 받아 주택을 구입 했다고 가정해 본다.

주택구입후 주택가격이 계속 상승하여 시세가 65만 달러가 되었고 이때 이집에 대한 에퀴티를 통해 15만 달러를 추가로 2차 융자하여 사용했다면 이 집의 총 융자금액은 1 2차를 모두 더해 모두 51만 달러의 융자금액이 있는 것이다.

주택소유주는 모기지 페이먼트를 변동으로 선택하고 이자만 내고 있었는데 최근 주택시장의 폭락으로 최초 주택구입액인 40만 달러에도 못 미치는 35만 달러의 시세가 되었고 주택소유주의 비즈니스에도 문제가 생겨서 모기지 페이먼트를 도저히 할 수 없는 상황이 되었다면 숏세일을 계획해야 한다.

숏세일을 결정했다면 제일먼저 해당 주택의 시세가격에 맞춰 매물로 내놓는다. 이미 주택시세는 35만 달러이고 그나마 바이어가 나타났지만 집 상태를 이유로 33만 달러의 오퍼를 받았다.

이때 51만 달러의 은행융자가 걸려있는 해당 주택은 1 2차 은행의 매매승인 없이 51만 달러보다 낮은 가격으로 매매가 이뤄질 수 없다. 주택 소유주는 해당 은행에 바이어의 오퍼와 함께 모기지 페이먼트를 할 수 없는 본인의 재정상태를 증명하는 서류들을 첨부해서 숏세일을 신청하게 된다.

즉 주택소유주의 재정상태가 악화되어 융자금 상환을 도저히 할 수 없으니 주택소유를 포기하고 대신 새로운 주택구입자를 찾아서 은행으로 보내니 은행은 이 바이어에게 해당 주택을 판매하여 받는 돈으로 융자금 회수를 대신하고 나머지 금액은 탕감해 줄 것을 요구하는 것이다.

이때 해당 주택에 연계되어 있는 모든 채무와 해당 주택판매시 발생하는 총 비용을 정산하여 실제 은행이 회수할 수 있는 금액과 주택소유주의 재정상태를 파악할 수 있는 모든 서류가 함께 제출되어야 한다.

이렇게 서류들과 바이어의 오퍼를 접수 받은 은행은 먼저 주택소유주의 정확한 재정상태를 먼저 확인한 후 더 이상의 융자금 회수가 불가능하다고 판단되면 은행이 직접 고용한 감정사를 해당주택에 보내 감정가격을 받는다. 감정가격과 오퍼가격이 맞아야 진행될 수 있다.

은행이 '이렇게 큰 손해를 보면서까지 승인을 해 줄까'라는 의문이 생기기도 한다. 그러나 따져보면 주택소유주의 모기지 페이먼트는 계속 연체 될 것이고 해당 주택가격의 추가하락도 예상되며 은행차압으로 간다고 해도 해당주택은 결국 큰 손해를 볼 수밖에 없기 때문에 은행입장에서는 더 이상의 손실을 막기 위해서라도 할 수 없이 승인하게 되는 경우도 있다.

물론 모든 숏세일이 승인되는 것은 절대 아니다. 숏 세일 성사에 가장 큰 요인은 1 2차 또는 그 이상의 은행들의 합의와 승인이다.

1차을 제외한 23차로 갈수록 주택 소유권에 대한 권리가 없어지기 때문에 23차 은행의 승인이 숏 세일의 관건이라 할 수 있다.

 

 

전홍철/아메리카 부동산

제목 등록일자 조회
미국 버지니아 챈틀리 지역 부동산 정보 보고서 06/30 34
미국 버지니아 레스톤 지역 부동산 관련 레포트 06/18 41
워싱턴 부동산 시장 정보 요약 - Q2, 2025 06/17 65
2025년 하반기 워싱턴 D.C. 지역 주택시장 분석과 예측 05/19 129
가상자산 전략 비축 추진 비트코인·이더리움 리플, 솔라나, 카르다노 등도 포함 03/02 181
12월 기존주택판매 전월 대비 2.2% 증가 01/27 293
트럼프, 가상화폐 워킹그룹을 신설하는 내용의 행정명령에 서명 01/23 313
미국 1월 주택시장지수 47…5개월 연속 회복세 01/16 288
트럼프=인플레는 아냐....호히려 디스인플레이 11/25 439
트럼프 미디어 가상화폐 분야로 진출 모색 11/21 435
'트럼프 거래' 재개에 달러-원 1,400원 돌파 11/11 385
미 8월 주택가격 작년 대비 4.2% 상승… 10/31 407
미 주간 신규 실업보험 청구 감소…연속 청구는 3년만 최대 10/24 426
리플 CEO "대선서 누가 이기든 ' 의회 암호화폐' 우호적일 것" 10/24 449
억만장자 헤지펀드 매니저 "미국 대선 전, 금·비트코인 매수" 10/24 462