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숏세일 Q&A

이혼도 경제적 어려움 요건 인정받아

Q: 5년 전 주택을 구입했는데 3년전 에퀴티를 사용해 지금은 집값이 융자액수보다 많이 낮습니다. 그런데 제가 올해 초 이혼을 했습니다. 주택 명의는 저 혼자 명의로 돼 있습니다. 이혼 후 경제적으로 힘들어져 이미 모기지 페이먼트를 몇번 못 냈습니다. 이런 경우 숏세일이 가능한지요. 숏세일을 하려면 경제적으로 힘든 사유가 증명이 돼야 하는데 이혼도 해당이 되는지요.

A: 숏세일을 승인받을 때 가장 중요한 것 중 하나가 경제적 어려움(Hardship)입니다. 즉, 경제적으로 어려워 더 이상 모기지 페이먼트가 힘들다는 것을 증명해야 합니다. 이때 융자은행이 인정해주는 경제적 어려움은 여러 종류가 있지만 일반적으로 다음과 같은 사유라면 받아들여지고 있습니다.

첫째는 수입이 줄었거나 일자리를 잃었을 때 이며 두번째는 건강상의 이유로 일을 할 수 없을 때입니다. 세번째로 이혼이나 별거로 인한 경제적 어려움, 네번째, 배우자의 죽음, 다섯번째, 가족 중 누군가 질병을 앓는다는가 등의 이유로 인한 예기치못했던 비용의 증가 등입니다.

귀하의 경우, 이혼으로 인해 수입이 감소한 것으로 사료되는 만큼 관련 서류만 증빙하면 숏세일이 충분히 가능할 것으로 생각됩니다.

융자조정시 안정된 수입 증명해야

Q: 개인 비즈니스를 하고 있는데 지난 봄부터 비즈니스가 어려워졌습니다. 그래서 현재 소유하고 있는 주택의 융자조정을 하고 싶습니다. 이 주택은 4년전 구입했으며, 당시 5년간 이자만 내는 프로그램으로 융자를 했습니다.

하지만 요즘 융자조정 사기가 워낙 많다고 해서 걱정이 됩니다. 융자조정 업체를 잘못 만나 사기를 당하지 않을까 하는 우려도 있고 실패하면 어떻게 해야 할 지도 걱정입니다. 저 같은 경우, 융자조정이 가능한지요.

A: 많은 융자조정 업체나 변호사들이 융자조정 성공을 보장해준다며 광고를 하고 있지만 사실상 융자조정 성공률은 20~30%에도 못 미치는 실정입니다. 특히 한인들의 경우, 융자조정 성공률이 낮은데 이유는 한인 주택소유주는 자영업자가 많기 때문입니다.

일반적으로 융자은행이 융자조정을 해 주는 경우는 모기지 페이먼트를 어느 정도 줄여주면 문제없이 페이먼트를 할 수 있다는 확신이 들 때입니다. 그렇지 않다면, 융자조정을 해 줄 이유가 없습니다. 모기지 페이먼트를 낮춰줘도 계속 페이먼트를 못 한다면 굳이 낮춰줄 이유가 없는 것입니다.

이 때문에 융자조정을 해 줄 때 수입증명을 요구합니다. 즉, 어느 정도의 안정적인 수입이 있어 조정된 모기지를 페이먼트할 수 있다는 증명이 필요합니다.

하지만 많은 자영업자들의 경우, 지난해부터 계속된 경기 침체로 수입을 증명하기가 쉽지 않습니다. 이 때문에 융자조정 신청을 해도 거부되는 경우가 많습니다.

만약 귀하가 지난해 어느 정도 소득이 있었다고 올해 세금보고를 했다면 융자조정을 기대할 수 있지만 그렇지 않다면 현실적으로 힘들다고 봐야 합니다.

 

허대영/아메리카 부동산