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쇼트세일 성공을 위한 조건

쇼트세일 성공을 위한 조건

 

앞선 칼럼들에서 살펴본 바와 같이 쇼트세일은 재정난에 처해 차압위기에 직면한 주택소유자들에게 대단히 유익하고 지혜로운 해결 방법이다.

하지만 쇼트세일은 근본적으로 채무자보다는 채권자, 즉 주택을 담보로 융자를 제공한 금융기관이 결정권을 가진 제도이고, 채무자에게 큰 혜택이 돌아가는 제도이기 때문에 일반적인 주택거래와는 달리 모든 절차에 걸쳐서 대단히 세심한 주의와 전문적인 지식이 요구된다.

따라서 쇼트세일을 통해 재정난에서 탈피하고자 하는 분들은 무엇보다 먼저 신뢰할 수 있고, 충분한 경험이 있으며, 전문적인 지식을 갖춘 에이전트와 부동산 회사를 통해 쇼트세일을 추진하는 것이 중요하다.

특히 주택에 1차 융자, 즉 집을 매입할 때 금융기관으로부터 빌린 돈 외에 에퀴티 융자등 2차나 3차 융자를 받았을 경우에는 금융기관에서 100% 빚을 탕감해 주지 않는 경우가 많기 때문에 이러한 문제들을 슬기롭게 풀어나갈 수 있는 전문가의 도움이 절실하다.

이런 경우 담당 에이전트는 서로 다른 금융기관은 물론 셀러와 바이어 등을 대상으로 다각적인 협상에 나서야 하며 어느 한쪽에서 문제가 발생할 경우 거래 자체가 무산될 수도 있으므로 절묘한 이해 조정의 능력이 필요하다.

쇼트세일에 대해 일반적으로 잘못 알고 있는 상식 중의 하나가 쇼트세일 진행 중에는 경매 절차가 진행되지 않는다는 것이다. 하지만 이런 생각은 큰 오산이다.

금융기관은 일반적으로 쇼트세일 담당 부서와 차압 및 경매 부서가 분리되어 있어 부서간의 착오가 발생할 수도 있고, 되도록 빠른 시일내에 문제가 생긴 부동산을 처분하고 싶어 하기 때문에  쇼트세일과 경매 절차를 동시에 진행할 수도 있으므로 쇼트세일을 진행할 때에는 반드시 경매 부서에도 연락해 경매 절차를 중단시켜 줄 것을 요청해야 한다.

기본적으로 쇼트세일은 주택 소유자가 아니라 융자기관이 전권을 행사하는 제도이기 때문에 쇼트세일과 경매가 동시에 진행되고, 쇼트세일이 성사되기 전에 경매 처분을 당해도 채무자의 경우에는 보호받을 길이 막막할 수 밖에 없다.

세심한 부분까지 신경을 쓸 수 있는 여력과 전문성을 갖춘 에이전트와 부동산 회사를 선택하는 것이 중요한 이유가 여기에 있다.

또한 쇼트세일 물건들을 집중적으로 매입하는 투자자나 투자그룹을 확보하고 있는 부동산 업체의 경우에는 쇼트세일의 성공률을 확실히 높일 수 있으므로 참고해야 한다.

쇼트세일이 활성화되면서 현금 동원 능력이 있는 사람들이 개인 혹은 그룹으로 쇼트세일 물건들을 집중 투자하는 경우가 많은데 이런 투자자와 투자그룹과 밀접한 관계를 유지하는 에이전트의 경우에는 적절한 쇼트세일 물건이 나왔을 때 일처리를 일사천리로 진행할 수 있는 이점이 있다.

결국 쇼트세일을 성공적으로 처리하기 위해서는 쇼트세일 리스팅 전문가와 은행 협상팀, 확실한 바이어와 투자자를 확보한 에이전트와 부동산 회사에 의뢰하는 것이 중요하며 변호사, 회계사, 융자회사 등 관련 전문가들과 확실한 팀워크를 이뤄야 한다.

부동산 시장이 서서히 달아 오르고 있다. 수개월 연속 주택 매매가 늘어나면서 오랜 침체기에서 벗어나고 있다. 이런 상황이 지속되어 어느정도 금융기관의 유동성이 확보되면 쇼트세일이나 융자재조정은 지금보다 훨씬 어려워질 수 있다. 쇼트세일을 고려하고 있는 분들은 결단을 빨리 내리는 것이 지혜로운 결정일 것이다.

 

부동산 문의 및 상담 703-338-2220

미주한인부동산중개업협회 회장

오문석