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쇼트세일 시 주의할 점

쇼트세일 시 주의할 점

 

쇼트세일은 간단히 말해 가지고 있는 부동산 매물을 정상적으로 거래 할 수 없는 경우에 돈을 빌려 준 은행의 허락 하에 시장 가격보다 낮은 가격으로 매매하는 경우를 말한다.

현재 소유하고 있는 주택의 시장 가격이 은행에서 융자 받은 금액보다 더 적은 경우 월 페이먼트가 힘들어 못하고 있다면 선택할 수 있는 옵션은 두가지가 있다.

첫째는 융자조정을 통해 월 페이먼트를 낮추는 방법이고, 둘째는 쇼트세일을 통해 홀가분하게 빚을 정리하고 떠나는 경우이다.

쇼트세일은 재정난에 직면해 차압을 당할 위기에 처한 분들에게는 많은 장점을 가진 제도이다.

쇼트세일을 하지 못해 차압을 당하게 되면 집을 재구입하는 기간이 7년 이상 길어지는 반면에 쇼트세일은 통상 3년 내에 크레딧을 회복해 다시 집을 구입할 수 있다.

또한 새로 출발할 수 있는 장점이 있다. 살고 있는 집이 정말 마음에 들어서 떠나기 힘든 상황이라면 모를까 새로운 거처를 찾고 있는 시점이라면 감당하기 어려운 빚을 내려 놓고 원하는 지역에 새 둥지를 마련할 수 있는 계기가 될 수 있다.

쇼트세일이 많은 장점을 지닌 제도이지만 유의해야 할 점도 많다.

우선 쇼트세일을 해도 빚을 다 갚지 못하는 경우가 있음을 알아야 한다.

통상 가지고 있는 융자가 1,2차로 나눠져 있을 경우 집을 구입할 당시에 받은 융자는 상관 없으나 구입 후 집을 담보로 받은 에퀴티 융자는 융자금액 잔액의 10% 정도에 대한 책임을 요구하는 경우가 많다.

즉 일차 융자를 탕감시켜 준다해도 이차 융자(에퀴티)의 경우에 따라 해결 방법이 다양하게 나올 수 있다는 말이다.

또 본인 거주 주택이 아닌 투자용 주택을 쇼트세일하게 되면 융자금액을 다 갚아 정리했다고 하더라도 은행이 손해본 금액만큼 투자자의 이득으로 간주해 국세청에 소득 신고를 해야 하는 경우가 발생하기도 한다.

따라서 이러한 세제 상의 규정에 대해서도 철저히 점검하고 대처해야 쇼트세일을 원만하게 처리할 수 있다.

마지막으로 쇼트세일을 진행할 때에는 경험이 풍부한 에이전트와 부동산 회사를 선택해야 한다는 점을 명심해야 한다.

리스팅 에이전트가 쇼트세일 경험이 부족하거나 이 분야에 대한 전문지식이 갖춰져 있지 않은 경우에는 업무 진행이 지체되거나 자칫 엉뚱한 문제를 만드는 결과를 가져 올 수 있다.

쇼트세일 에이전트를 구할 때는 영어 구사 능력과 인내심, 융자 경험을 중요한 기준으로 삼아야 한다. 쇼트세일 자체가 셀러와의 거래가 아닌 모기지를 안고 있는 렌더와의 힘든 거래이며 지속적인 서류 작업과 전화 통화를 필요로 하는 복잡한 과정이기 때문이다.

특히 은행에서 요구하는 서류를 하나도 빠짐없이 패키지 하는 작업은 거래의 성패를 초반에 가름할 정도로 중요하기 때문에  에이전트의 특별한 주의가 요구된다.

에이전트 뿐 아니라 부동산 회사도 쇼트세일에서 대단히 중요하다. 통상 쇼트세일을 성사시키기 위해서는 능력있는 쇼트세일 전문 에이전트와 은행과의 협상팀, 법률 및 융자 전문가가 힘을 합쳐야 하기 때문에 이런 맨파워가 잘 갖춰진 부동산 회사에 의뢰하는 것이 성공률을 높이는 방법이다.

다시 한번 강조하지만 쇼트세일은 채무자의 편의를 위한 것이기도 하지만 은행 입장에서 보면 자신들의 손실을 최대한 줄이기 위한 것이 목적이기 때문에 은행과의 거래와 업무를 확실히 처리할 믿을 수 있는 에이전트를 선택하는 지혜가 필요하다.

 

부동산 문의 및 상담 703-338-2220

미주한인부동산중개업협회 회장

오문석