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[부동산 Q&A] 차압

 

사법절차 거치는 차압하면 부족부분에 추가조치 가능

 

대부분의 부동산 거래는 현찰거래가 아닌 융자를 동반한 거래이다. 융자 동반 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 된다.

담보를 설정하는 방법은 여러가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서(deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 한다.

신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우 채권자는 사법절차를 거치지 않는 차압(non-judicial foreclosure)과 사법절차를 거치는 차압(judicial foreclosure)을 할 수 있다.

이 두 차압 사이에는 크게 두 가지의 차이가 있다. 첫째는 차압 후 부동산을 처분하고도 융자액을 지불하지 못했을 경우 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치의 권리가 다르다.

사법절차를 거치지 않는 차압에서는 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 업다. 반면에 사법절차를 거치는 차압에서는 담보부동산을 처분 후에 부족부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 있다.

둘째는 담보부동산을 차압하는 과정의 차이다.

사법절차를 거치는 차압에서는 차압소송을 해야 하며 모든 차압절차는 법원의 명령 하에 이루어지므로 시간과 비용이 많이 들어간다. 반면에 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 신탁인이 차압절차를 진행하며 시간과 비용이 적게 든다. 이러한 이유 때문에 대부분의 차압이 사법절차를 거치지 않는 차압으로 이루어진다.

사법절차를 거치지 않는 차압을 진행하려면 먼저 계약불이행 통지서(Notice of Default)를 채권자에 보내야하고 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록해야 한다.

계약불이행 통지서를 보내고 세달이 지난 후 경매통지서(Notice of Sale)를 채권자에게 보내야한다.

경매통지서는 담보부동산의 경매시간 장소 부동산에 관한 정보 등 법에서 규정한 내용이 포함되어 있어야한다.

필요한 내용이 포함되지 않을 경우 차압절차가 무효화 될 수도 있으므로 경매통지서를 작성할 때 세심한 주의가 필요하다.

경매통지서는 경매 날로부터 최소한 20일전에는 통보되어야 하고 발송과 동시에 신문에 경매공시 되야하며 경매일로부터 최소한 14일전에는 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록되어야 한다. 채권자가 경매 전에 융자금 전액과 이자 비용을 지불하면 차압을 막을 수 있다.

담보부동산의 경매는 신탁인이 진행하며 부동산이 위치한 카운티에서 경매절차가 이뤄져야 한다. 또한 구입자의 가격이 신탁인이 제시하는 최소가에 미치지 못했을 경우에는 신탁인이 경매를 취소하고 추후 재경매를 실시할 수 있다.

담보부동산의 경매에서 부동산 구입은 현금이나 캐시어스 체크여야 한다. 부동산 구입자금이 확인되면 경매는 완료된다.

위에서 간단하게 사법절차를 거치지 않는 차압에 관하여 설명을 했으나 지불불이행 통지부터 경매가 끝나기까지는 매우 복잡한 법적 규정이 있으므로 전문가와 상의하여 불이익을 받지 않도록 주의해야한다. 

 

 

이승호/변호사