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부동산으로 돈 벌기

부동산 투자 지금이 일생일대 기회 레버리지 보다는 현금 구입이 좋아

돈 버는 일과 관련해서는 세계 최고의 머리들이 모여있는 월스트리트에도 가치에 대한 투자 또는 성장 가능성에 대한 투자라는 이성적인 원칙보다 때로는 Fear & Greed (공포와 탐욕)가 우선한다는 얘기가 있다. 지난 몇해 동안의 부동산 붐이 탐욕의 가장 비근한 예라면 공포는 그 이후 주식 시장과 금융 시장의 붕괴 그리고 부동산 시장의 몰락이 그 대표적인 예라고 할 수 있다. 이러한 탐욕과 공포는 언제나 번갈아 나타나는 것으로 경기의 사이클을 설명하는데 있어서 하나의 중요한 요인이 되고 있다. 작년의 금융 붕괴 이후로 부동산 시장은 공포가 지배하는 것 같다. 부동산과 관련된 금융은 개발 프로젝트거나 아니면 건물을 사는 것이던지를 막론하고 중단된 상태이고 (물론 아주 드물게 이루어 지는 것도 있다지만) 투자자들도 값이 엄청나게 깎인 인컴이 좋은 부동산이 아니면 관심이 없어하는게 요즘의 대세이다. 싸고 좋은 물건이 없듯이 이런 부동산은 거의 없다. 하지만 탐욕이 많은 투자자를 손실의 나락으로 몰아가듯이 공포 역시 정당한 투자 기회를 놓치게 하는 위험을 내포하고 있다. 많은 사람들이 공포라는 군중심리에 빠져 부동산을 외면하는 지금 주류 사회의 투자자들은 지금이 부동산에 투자 할 일생일대의 기회라고 한다. 그들은 자금을 모아서 투자대상이 될만한 부동산의 쇼핑에 이미 나서고 있다. 즉 공포 보다는 긴 안목에서 경기 회복과 부동산의 회복을 보고 투자에 나서니 공포로 인한 손실보다는 경제의 기본에 충실한 투자를 하고 있는 것이다. 그러나 이러한 움직임은 대부분 주류 사회의 Inner Circle을 중심으로 이루어지고 있으며 특히 대형 브로커 펌에서는 이미 자신들이 오랜동안 관계를 유지해 온 딜을 끝낼 능력이 있다고 믿어지는 바이어들 외에는 이러한 자산에 대한 정보조차 공유하지를 않고 있는 실정이다. 이런 환경에서 비 주류 사회에 속한 투자자들이 부동산으로 돈을 벌 수 있는 한가지 확실한 방법은 All-Cash 투자를 하는 것이다. 투자 대상의 장기적인 퍼포먼스가 적절한 범위 안에서 안정되어 있다면, 즉 미래의 기대 수익이 기대 위험을 상쇄할 수 있다면, 빚 없이 사서 장기간을(주식등 단기 투자에 비해) 보유하는 경우 부동산은 천재 지변이 일어나지 않는 한 가장 안전한 투자 대상이다. 지금과 같은 상황에서는 금융을 통한 레버리지 효과는 일단 잊어버리는 것이 좋다. 부동산 가격이 급락하면 레버리지는 오히려 독이 될 수 있음을 지금 철저히 배우는 중이기 때문이다. 레버리지 효과는 나중에 금융 시장의 조건이 좋아지면 언제든지 볼 수 있다. 론이 없는 부동산은 대출하는 은행 입장에서야 가장 좋은 담보가 될테니 말이다. 그럴 돈이 없다면? 그렇다면 금융시장이 다시 탐욕의 사이클로 가서 아무에게나 대출을 해줄때까지 기다려야 할 수 밖에… 류기열 / 빅셀 파트너스