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주택 차압을 피하려면

주택 차압을 피하려면
 
인생을 살다보면 예기치 않은 상황으로 곤경에 처하는 경험을 누구나 하게 된다.  때로는 이러한 곤경이 인간의 힘으로는 어떻게 할 수 없는 불가항력적인 상황일 수도 있고, 반대로 슬기롭게 대처하면 큰 곤경에서도 지혜롭게 탈출할 수 있는 경우도 있다.
요즘 한인들에게 공통적으로 당면한 곤경이 있다면 장기적인 경기침체로 인한 재정난일 것이다. 비즈니스를 하는 분이나 혹은 직장생활을 하는 분들 중에서 상당수가 경기침체의 영향을 직간접적으로 받고 있는 것이 사실이고 그 결과로 재정상황이 열악해 지면서 여러가지 곤경에 처한 경우가 비일비재해 지고 있다.
특히 주택 모기지를 제때에 부담하지 못해 어려움을 겪고 있는 분들이 많고 최악의 경우에는 주택을 차압당해 삶의 터전을 한순간에 잃고 오랜 기간 동안 재정적 압박에 시달리며 살아야 하는 불행한 사태가 발생하기도 한다.
주택 차압은 주택 구입 시 금융기관으로부터 빌린 융자금을 정해진 기일에 납부하지 못했을 때 발생한다.
주택 구입자가 모기지 페이먼트를 1개월 이상 납부하지 못하면 연체가 되고 일반적으로 3개월 이상 연체되면 은행에서는 융자를 받은 사람이 채무를 이행할 수 없거나 이행할 의사가 없다고 판단해 차압 절차를 밟게 된다.
이와 같이 차압이란 주택 구입자의 채무불이행, 즉 연체가 일정기간 계속되거나 혹은 상습적으로 계속될 경우 은행에 의해 자동적으로 진행되게 된다.
차압 절차가 진행되면 금융기관은 밀린 융자금은 경매에 의한 주택 판매금을 제외하고 남은 금액에 추가비용(변호사 비용 등등)을 덧붙여 남은 잔금을 빚을 다 갚지 못한 주택 구입자에게 청구하게 되고, 차압 당한 사람은 집을 뺐길 뿐 아니라 남은 융자금과 비용에 대해 차압 후에도 채무 책임을 지게 되어 재정 상황이 더욱 열악해 질 수 밖에 없다.
예를 들어 은행 융자금이 50만 달러이고 경매에 의한 주택 판매금이 30만 달러라고 할 때 남은 융자금액 20만 달러와 추가비용은 주택 구입자가 자신의 집에서 쫓겨난 이후에도 갚아야 한다는 것인데, 이 의미는 주택 구입자에게 수입원이 있는 경우 그 수입에 차압이 걸려 융자금 상환을 마칠 때 까지 재정적으로 또 다른 부담을 떠안게 되는 것을 말한다.
일반적으로 주택 구입자가 차압을 당하게 되는 가장 큰 이유는 부주의에 있다. 융자금을 못내고 은행으로부터 독촉장을 받는데도 여러가지 이유로 차일피일 미루다 보면 차압을 피할 수 없게 된다.
또다른 이유는 주택 차압을 막기 위해 융자재조정이나 쇼트세일을 시도하지만 이 제도에 대한 전문지식과 팀워크가 이뤄지지 않은 사람들에게 의뢰해 융자재조정이나 쇼트세일이 무산되면서 차압 으로 끝나버리는 경우이다.
융자재조정과 쇼트세일이 주택 차압의 위기에 몰린 주택소유자에게는 분명히 대단히 좋은 구제의 길이지만 이 제도는 전적으로 채무자인 주택 소유자가 아니라 채권자인 금융기관의 재량 사항이기 때문에 일반적인 주택거래와는 판이하게 그 절차와 협상이 다를 수 밖에 없다.
따라서 누구나 융자재조정이나 쇼트세일을 성공시킬 수 없고, 이 분야의 전문 지식과 인적 네트워크를 갖춘 바탕 위에 은행과의 탁월한 협상 능력까지 보유해야 하는 고난도의 작업이다.
특히 쇼트세일을 추진할 때에는 확실한 바이어나 투자 그룹을 보유하고 있어야 쇼트세일이 가능하기 때문에 이 점 역시 고려해야 한다.
주택 차압의 위기는 슬기롭게 대처하고 전문가들과 상의하면 얼마든지 극복할 수 있다. 다만 미루지 말고 당장  주어진 고난을 나눌분과 상의를 해야한다