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전국 평균 30년 고정 점보모기지 이자율은 지난주 5.96%를 기록해 2005년 9월 이후 4년 만에 처음으로 6% 미만을 나타냈다.
이처럼 점보모기지 이자율은 하락했지만 점보모기지를 받기가 쉬워진 것은 아니다. 이와 관련 리서치업체 HSH가 알려주는 모기지 이자율 하락 원인 및 실태 등 '점보모기지에 관한 5가지 사실'을 소개한다.
1. 참여 은행 증가 추세
2007년 가을 발생한 크레딧위기로 인해 점보모기지 시장은 사실상 거의 중단된 것이나 마찬가지였다.
패니매 프레디맥에서 구매하기엔 점보모기지 금액이 너무 크기 때문에 은행은 보통 2차 시장에서 투자자들에게 융자를 판매해왔다. 경제위기로 투자자들이 사라지자 은행에서는 점보모기지를 발행하지 않았고 그로 인해 이자율도 급증하게 된 것.
하지만 최근 뱅크오브아메리카(BoA) JP모건 체이스 시티그룹 등 대형은행들이 앞다투어 점보모기지를 재개하면서 경쟁이 치열해지자 이자율이 하락하고 있는 추세다.
모기지 전문매거진 인사이드 모기지 파이낸스의 편집장 가이 세칼라는 "몇 달 전까지만 해도 점보모기지 발행 은행이 거의 없었다"며 "지금은 은행을 '쇼핑'할 수 있을 정도"라고 말했다.
2. 안정적이고도 좋은 투자처
참여 은행이 늘어난 것은 점보모기지가 좋은 투자처이기 때문이다. 점보모기지를 찾는 고객들은 대안이 별로 없기 때문에 은행에서는 크레딧 점수가 좋은 사람에게 높은 다운 페이먼트 금액을 요구할 수 있어 안정적이다.
동시에 점보모기지는 수익률이 41만7000달러 이하 컨포밍모기지에 비해 1.5%포인트에서 최고 2%포인트까지 높다. 이는 가장 안전한 투자라고 평가받는 10년 만기 채권과 비슷한 수준.
HSH의 케이스 검빈거는 "은행은 지원자들 가운데 원하는 크레딧 점수를 선택할 수 있고 2배에 가까운 수익률을 올릴 수 있다"며 "이는 거의 100% 보장된 투자나 마찬가지"라고 말했다.
3. 리스크 프리미엄은 감소
경제 상황이 빠르게 회복되고 더 많은 은행이 점보모기지 시장에 뛰어들면서 위험부담에 대한 프리미엄이 예전보다 많이 줄어들었다.
점보모기지 이자율과 10년 만기 채권 수익률 차이는 지난해 말 4.77%포인트에서 올 9월 18일 현재 2.69%포인트까지 줄어든 상태다. 점보 모기지 이자율이 낮아진 것이 주된 이유다.
시장이 정상적으로 돌아갈 때 차이 범위인 1.8%포인트에 비하면 아직도 높은 수준이지만 이러한 감소 추세는 점보모기지에 대한 인기가 늘어나고 있다는 증거로 볼 수 있다.
4. 여전히 비중은 작아
점보모기지 이자율이 '매력적인' 수준이긴 하지만 아직 차지하는 비중은 예전 수준을 회복하기에 역부족이다.
2007년 전체 모기지 시장에서 15%를 차지했던 점보모기지가 지금은 5% 정도밖에 되지 않는다. 비중이 늘어나기 힘든 원인으로는 2차 시장의 부재가 꼽힌다.
과거 2차 시장에서 은행으로부터 점보모기지를 구매했던 투자자들이 주택시장 붕괴로 인해 큰 타격을 받고 선뜻 투자하려고 나서지 않기 때문.
은행에서는 투자자들에게 융자를 되팔아 더 많은 융자를 발행해야 하는데 그렇지 못해 은행 자체 자금으로 해결하게 되니 융자 발행이 급격하게 늘어나기 힘든 것이다.
5. 융자받기는 '하늘의 별 따기'
이자율이 낮아졌다고 해서 점보모기지를 받기가 쉬워졌다는 뜻은 아니다.
이미 한번 위기를 경험한 은행에서는 혹시 모를 디폴트에서 보호받기 위해 융자 기준을 한층 까다롭게 만들었다. 융자은행에서는 최소 730점 이상의 FICO 점수와 엄격한 소득증명 서류를 갖출 것을 요구하고 있다. 다운 페이먼트 금액도 20~40% 정도는 돼야 한다.
가이 세칼라는 "은행에서 말하는 이자율이란 '이상적인 조건'을 갖췄을 때 적용되는 것을 의미한다"며 "크레딧이 완벽하고 다운 페이먼트 자금 역시 풍부하게 있어야 점보모기지를 받을 수 있다"고 말했다.
김혜원 기자
