미주부동산 커뮤니티

바이어가 받을 수 있는 보상

부동산 매매계약 파기시 세가지 청구가능…계약해지와 손해보상및 벌과성 피해보상

 

Q: 저는 상업용 부동산을 소유하고 있습니다. 최근에 부동산을 구입 할려고 에스크로를 개설했으나 셀러의 이유 없는 거부로 에스크로가 클로징 되지 않고 있습니다.

A: 부동산 매매의 바이어로서 계약위반을 한 셀러에 대한 청구할 수 있는 보상에 어떤 것이 있는지 궁금합니다.

부동산 매매에 있어서 셀러가 계약위반을 했을 때 바이어는 크게 세 가지의 피해보상을 청구할 수 있다. 첫째 부동산 매매계약을 해지할 수 있다. 둘째 셀러의 계약위반에 따른 피해보상을 청구할 수 있다. 셋째 셀러의 사기가 있을 경우에는 벌과성 피해보상을 요구할 수 있다.

셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우라도 바이어가 피해보상을 청구하기 위해서는 바이어는 매매계약서에 따른 모든 조건을 실행할 의사와 준비가 되어있다는 것을 증명해야 한다.

바이어가 부동산 매매계약서상의 모든 의무를 성실히 실행했거나 실행할 준비가 되어있다는 것을 증명한 후 셀러가 부동산 매매계약을 위반했을 경우 바이어가 청구할 수 있는 피해보상은 다음과 같다.

첫째 셀러에게 실질적으로 지급된 금액 둘째 부동산 타이틀 문서나 부동산 매매과정에서 발생한 비용 셋째 계약위반이 발생한 당시의 부동산 시가와 계약서에 명기된 가격과의 차이 그리고 이자 등의 피해보상을 청구할 수 있다.

예를 들어 셀러가 에스크로의 클로징을 계약한 시한 내에 하지 못하고 클로징이 됐을 경우에는 클로징이 늦어진 기간 동안의 세입금(Rent)을 보상금으로 청구할 수 있다.

또한 바이어가 구매하려는 부동산을 구매 한 후 제삼자에게 매매할 목적으로 구입하려고 했고 이 사실을 셀러에게 계약당시 알렸을 경우에는 피해보상의 일부로서 손해 본 이익금을 청구할 수 있다.

이런 경우 셀러가 바이어의 구매목적을 알고 있었어야 한다.

부동산의 타이틀은 양도가 됐으나 타이틀이 관련된 조항이 아닌 계약사항을 셀러가 위반했을 경우에는 바이어는 셀러의 계약위반에 따른 부동산의 가치 하락된 만큼 피해보상을 청구할 수 있다.

만약 셀러의 계약위반이 제삼자의 사주나 계약방해에 의하여 발생했을 경우에는 바이어는 피해보상 청구를 셀러에게뿐 아니라 계약방해를 한 제삼자에게도 청구할 수 있다.

예를 들어 제삼자가 자신이 부동산을 구매하기 위하여 셀러를 유인하여 바이어와의 계약을 위반하게 했을 경우 바이어는 제삼자에게 계약위반에 관한 책임을 물을 수 있다. 

 

 

이승호/변호사