미주부동산 커뮤니티

부동산 소유권

조인트 테넌시는 주로 가족간…공동투자자는 TIC 많이 사용해

 

부동산 거래가 지난 수개월동안 계속 증가추세를 보이고 있다.

이같은 현상은 집값이 충분히 떨어졌다고 생각하는 바이어들이 계속 증가하고 있으며 주택가격 역시 이미 지난 2006년의 최고가격에 대비 30% 이상 떨어진 것이 크게 한목하고 있다.

한인들도 이런 현실에 발맞춰 주택구입에 큰 관심을 보이며 본격적인 구입에 나서고 있다.

첫 집을 장만한 부부 이제 막 사회에 진출한 자녀를 위한 주택구입 크레딧 점수가 낮아 가까운 친척 명의를 빌려서라도 구입하려는 경우 높고 안정된 수입을 위해 주위 사람들과 함께 공동구입하는 경우 등 부동산 구입 형태 역시 다양하다.

이처럼 부동산의 구입 형태가 다양해지면서 타이틀의 여러 형태 중 과연 어떤 형태로 타이틀을 소유해야 하느냐는 매우 중요한 사항이다.

타이틀 소유형태에는 조인트 테넌시 테넌시 인 커먼(TIC) 커뮤니티 프로퍼티 커뮤니티 프로퍼티/서바이버십 으로 4가지 형태가 있다.

첫째로 조인트 테넌시는 가장 일반적인 형태로 주로 부부간 가족간에 많이 선택하는 방식이다. '서바이버십' 즉 사망시 모든 소유권이 생존자에게 돌아간다. 그러므로 특별한 유언이나 상속을 할 수 없지만 생전에 본인의 소유권을 제 삼자에게 판매는 가능하다.

예를 들어 ABCD 네명의 소유주가 조인트 테넌시로 부동산을 소유하고 있던중 A가 E라는 사람에게 본인의 소유권을 판매했다면 나머지 BCD는 조인트 테넌시 관계를 계속 유지하되 E는 25%의 소유권을 테넌시 인 커먼 형태로 소유하게 된다. 또 다른 특징으로는 부동산 구입비용의 투자금액에 상관없이 소유권은 똑같이 적용된다.

두번째로 커뮤니티 프로퍼티/서바이버십은 모든 형태가 조인트 테넌시와 동일하나 본인의 몫을 타인에게 양도 또는 판매가 불가능하여 사망시 모든 소유권이 생존자에게 넘어 간다.

세 번째로 테넌시 인 커먼은 가족이나 친지가 아닌 투자자들을 위한 소유권 형태이다. 공동 투자자들 간에 본인의 투자금의 %에 따라 그만큼의 소유권을 갖으며 본인의 소유지분을 타인에게 양도 또는 판매가 자유롭게 할 수 있으며 투자자 개인들이 각자의 타이틀을 소유 할 수 있는 것이 가장 큰 특징이다.

그러나 공통투자 형태이므로 모든 투자자들의 합의가 없이 부동산을 판매 처분할 수 없으며 본인의 투자금 회수는 지분판매를 통한 방법이 유일하며 부동산 건물의 특정부분의 소유권을 주장할 수 없다.

마지막 커뮤니티 프로퍼티는 부부만이 선택할 수 있는 형태로 조인트 테너시와 마찬가지로 배우자와 절반씩의 소유권을 갖는다. 다만 본인의 소유권 양도는 유언을 통해서만 가능하며 타인에게 판매할 수 없는 것이 특징이다.

위에서 처럼 타이틀의 소유형태에 따라 법적인 소유권 형태가 달라지기 때문에 에스크로가 오픈된 후 각 타이틀 형태의 장단점을 잘 비교하여 본인이 구입한 주택의 상황에 맞는 타이틀을 신경써서 선택해야 할 것이다.

 

전홍철/아메리카 부동산