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부동산법 - 임차인이 파산신청해도 퇴거소송 중지 못해

임차인이 파산신청해도 퇴거소송 중지 못해…양육비·이혼 소송도 파산으로 피할 수 없어

 

Q: 저는 상업용 임대건물을 소유하고 있습니다. 렌트를 내지 않은 임차인에 대한 퇴거명령소송을 시작했습니다. 그러나 재판이 있기 하루 전에 파산 신청을 했습니다. 이런 경우 퇴거명령소송 재판이 계속 진행될 수 있나요?

A: 일반적으로 연방 파산법의 가장 큰 장점은 파산자가 소유하고있는 자산에서 공제되는 자산을 제외한 자산을 채무변제에 사용한 후 남아있는 채무의 청산의 판결을 받은 것이다.

파산은 채무청산을 받는 장점뿐 아니라 파산을 신청한 이후부터 채권자는 더 이상 채무자에게 채무 변제를 요구하는 어떠한 행동도 할 수 없게 할 수 있다. 이러한 제도를 자동 정지 (Automatic Stay)라 하는데 채무자를 상대로한 소송이 있는 경우 소송을 즉시 중지 되어야하고 채무자의 자산에 대한 차압이 진행되고 있을 경우에도 차압을 즉시 중지해야한다.

위의 경우에서처럼 렌트를 내지 않은 임차인에 대한 퇴거명령소송이 진행되는 도중에 임차인이 파산을 신청하면 2006년 이전의 개정 전의 연방파산법에서는 퇴거명령소송을 즉시 중단해야 했었다.

2006년에 발효가 된 개정 파산 법에서는 퇴거명령소송이 계류되어 있는 도중에 임차인이 파산을 했을 경우에도 소송이 중단되지 않고 계속될 수 있다.

10월 17일 이전에는 임차인이 파산을 하게 되면 일단 퇴거명령소송을 중단되고 임대인은 연방파산 법원에 소송중단 해제를 요청하는 청원서를 제출하고 명령을 받아야 중단된 퇴거명령소송을 재개할 수 있었다.

보통 이러한 과정이 짭게는 한 달에서 때로는 세달 이상도 걸리는 이유로 임차인이 퇴거명령소송을 지연시키는 한 방법으로 많이 악용된 면도 있다. 따라서 전체적으로 파산을 신청하는 채무자에게 불리한 방향으로 개정된 파산 법에서는 파산신청자의 자동중지 권리 중에서 임차인의 퇴거명령소송 중지의 권리를 삭제했다.

부동산 임대인의 입장에서는 개정된 파산법이 발효된 현재는 임차인에 대한 퇴거명령소송을 준비할 때 임차인의 파산신청이라는 요인을 고려하지 않아도 되므로 부동산 관리에 있어서 훨씬 수월해 졌다. 반면에 임차인은 개정 파산법에서는 더 이상 파산신청을 통하여 퇴거명령을 지연시킬수 없으므로 이러한 점을 유념하여 퇴거 명령 소송에 대비해야 한다.

채무자가 파산신청을 한 후에도 채무자에 대한 채무변제를 요구하는 행동이나 소송을 중단하지 않을 경우 자동중지를 위반하는 것으로 채무자에게 오히려 벌금과 피해금을 지불해야한다.

따라서 어떠한 경우에도 채무자가 파산신청을 했을 경우에는 채무자에 대한 법적 조치나 채무변제 요청 등의 행동을 중단해야한다. 개정된 파산법에서는 일부 채무에 대해서는 이러한 자동중지에 해당돼지 않는 예외를 규정하고 있는데 자녀양육비 청구 소송 이혼소송 운전면허 정지 소송 등은 파산을 신청한 후에도 자동중지에 해당되는 않는 소송이다.

개정된 파산법은 퇴거명령소송의 자동중지에 관한 것 뿐 아니라 부동산의 관리와 투자에 있어서도 많은 부분에 영향을 끼치므로 전문가의 자문을 받아야 한다.

 

 

이승호/변호사