미주부동산 커뮤니티

투자 시기

최근 REO 투자가 뜨자 이에 대한 수익성 및 안전도에 관한 질문을 해 온 독자들이 많았다. 전문가들은 캡(CAP)을 통해 투자 가능성을 측정한 후 5 FACTS(Finding Analysis Control Time Strategy)가 준비될 때 투자한다.

BPO체계가 수립되어있는 일반차압주택은 분석이 용이하다. 그러나 상용차압은 차압이라는 상황때문에 분석이 용이하지 않은 경우가 보통이다. 그리고 시기적으로도 상용은 적기가 아니다.

1. Finding(투자 기회 찾기)

은행은 부실자산을 어떻게든 처분하기를 원한다. 그러나 미국은 보스와의 친분보다 담당자와의 전문가적 관계 위에 정립되어 있다.

기회를 얻기 위해서는 금융구조 용어 서류 이해 그리고 경력이 필요하다. 그리고 다음 두가지 사항을 갖춰야 한다. 첫째 약속한 딜을 완성할 수 있는 자금력 둘째 자산 리스트를 제 3자에게 넘기지 않겠다는(NCND) 약속이다.

2. Analysis(분석)

투자의 승패는 어떤 매물을어느 가격에 사는가 즉 타이틀 분석과 가격분석에 좌우된다. 전자는 은행이라는 기구의 신빙성 때문에 문제가 없다. 그러나 후자(가격분석)의 경우는 일반주택이냐 상용이냐에 따라서 판이하다. 일반주택은 공인된 AVM CMA가 있어 용이하다.

은행 혹은 투자회사가 어떤 가격을 제시하더라도 투자가가 직접 시장가격을 산출해 낼 수 있다. 그러나 상용은 가격비교 시스템이 없다. CCIM이나 CREOBA(Commercial REO broker association) 같은 단체가 체계적 계산법을 만들고자 고심하고 있지만 실효성은 없다. 이는 상용의 종류가 다양하고 현재 수입이 없는 경우가 많기 때문이다.

3. Control(투자가의 직접 통제성)

부동산은 움직이지 않기 때문에 속이지 않는다. 부동산 투자의 문제는 대부분 공동투자에서 온다. 손익계산법도 사람마다 다르다. 속임은 사람사이에서 온다. 이것은 결코 직접관리를 말하거나 전문가의 도움을 받지 말라는 것이 아니다. 공동명의나 제삼자 처분권을 배제하라는 말이다.

4. Time(적기 선택)

지금은 대공황 이후 100년의 투자기회다. 장기투자라면 문제가 없다. 그러나 10년 이하라면 상용투자는 고려해야 한다. 상용 가격하락이 내년부터 시작될 것이라는 것이 전문가들의 공통적 견해다.

그러나 일반주택은 다르다. 가주부동산중개인협회에 따르면 가주 전체의 7월 말 현재 주택 재고가 30만달러대는 2.8개월치 100만달러대는 11.2개월치 라고 했다. 이로 볼 때 저가 주택은 올라갈 것이 자명하다. 그러나 고가주택은 15% 정도 더 내려갈 것이라고 전망했다.

5. Strategy(Entry & Exit Plan)

부동산 가격은 주식처럼 빠르지 않다. 금융시장과 함께 예상가능선에서 움직인다. 주식은 여차하면 뒤차를 타지만 부동산은 조짐을 보고 대처해도 늦지 않다. 그러나 예측이 쉬운 반면 욕심은 금물이다.

왜냐하면 투자회수 속도 역시 빠르지 않고 처분 경비가 만만치않기 때문이다. 상용은 10년 정도 장기가 좋고 단독주택은 단기가 유리하다는 것이 필자의 견해다.

박순규/KAREIC.COM 대표