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에스크로 클로징

셀러와 바이어 조건 충족 시켜야…융자·등기 과정 마치면 매매 종결

Q: 부동산 매매에서 에스크로의 역할이 매우 중요하다고 들었습니다. 에스크로를 클로징 하기 전에 유념해야할 사항에 대해서 알고 싶습니다.

A: 부동산 거래에 있어서 에스크로는 부동산을 양도하고 이에 따른 대금을 지불하는 과정을 셀러와 바이어를 대행해서 거래과정을 진행시켜준다. 에스크로는 셀러나 바이어의 한쪽에 치우치지 않고 중립적인 입장에서 거래를 진행시키기 때문에 바이어와 셀러가 합의하여 작성한 에스크로 인스트럭션에 의하여 모든 조건이 충족됐을 때 에스크로를 클로징하게 된다.

따라서 셀러와 바이어는 매매계약서와 에스크로 인스트럭션을 작성할 때 클로징 조건을 상세하게 기입해야 부동산매매에 관련된 문제를 에스크로에서 해결한 후 매매를 끝낼 수 있다.

에스크로의 클로징 조건은 일반적으로 바이어가 부동산에 관하여 확인 및 조사 작업 (Due Diligence) 을 하는 바이어의 조건과 셀러의 조건이 있다.

에스크로가 클로징 되기 위한 바이어는 일반적으로 다음의 조건을 에스크로인스트럭션에 포함시킨다. 첫째로 명의(Title)에 관한 조항이다. 바이어는 에스크로가 클로징 되기 전 바이어의 조건을 충족하는 타이틀 보험의 구입을 에스크로 클로징 전제조건으로 제시한다.

타이틀 보험은 구입하고자 하는 부동산의 명의가 제삼자의 클레임이 있는가 없는가를 확인하는 역할을 하고 제삼자의 클레임이 있을 경우에는 타이틀보험이 발부되지 않으므로 클레임이 해결되지 않았을 경우에는 에스크로가 클로징 되지 않으므로 바이어를 보호하게 된다.

둘째 에스크로가 클로징되기전 셀러가 부동산 매매에 관련된 서류(예를 들면 입주자증명서 (Estoppel Certificate))를 에스크로에 제출하는 것을 조건으로 한다. 셋째 부동산 매매과정에 셀러가 밝힌 약속과 공개사항의 사실임을 확인하는 서명을 조건으로 한다.

바이어의 에스크로 클로징에 관한 조건과 마찬가지로 셀러 또한 에스크로 조건을 에스크로 인스트럭션에 포함을 한다. 셀러의 클로징조건의 가장 중요한 것은 바이어의 매매대금의 에스크로에 입금을 확인하는 것이다. 또한 바이어가 매매계약서와 에스크로에 관련된 모든 서류에 서명을 확인하는 것이다.

이외에도 현재의 에스크로 클로징이 다른 부동산 거래의 클로징을 전제로 할 경우에는 다른 부동산 에스크로의 클로징되는 것을 현재 에스크로 클로징의 전제조건이 된다는 것을 명시해야한다. 예를 들어 연방세법 1031조에 의한 부동산 교환을 하는 경우에도 현재의 부동산 거래가 1031조에 의한 거래임을 명시해야한다.

셀러와 바이어가 합의하여 제시한 조건들이 충족되었고 이에 따른 어떠한 분쟁도 없을 경우 에스크로 회사는 에스크로 클로징을 하게 된다. 많은 부동산거래에서의 법적인 분쟁은 셀러와 바이어간에 에스크로 클로징을 위한 조건이 충족되었는가에대한 해석의차이로 시작되는 경우다.

부동산 거래에 있어서 에스크로를 효과적으로 사용할 경우 부동산 거래에 있어서 위험부담을 줄일 수 있으므로 에스크로 클로징에 관한 조건을 구체적으로 명시해야한다.

 

이승호/변호사