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차압 경매

경매에서 주택 구입하면 15일내 등기해야 법적보호 받을 수 있어

'경매와 투자'를 읽은 많은 분들이 '경매 비즈니스'에 관한 구체적 질문을 해 왔다. 이와 연관된 경매에 관한 실제적 문제들을 알아보자. 경매 투자는 다음의 다섯 단계로 나누어 생각할 수 있다.

1. 경매 정보 입수= 경매 정보를 주는 기관이나 사이트는 흔하다. MLS 에스크로 회사 혹은 전국정보를 주는 사이트 등 헤아릴 수 없이 많다. 그러나 이것으로 투자하기는 힘들다.

왜냐하면 몇 줄의 정보로 경매대상의 그림 위치 융자 현재 형편을 알거나 또 다른 매물과 비교할 수 없기 때문이다. 그러므로 투자가는 경매의 산 정보를 일목요연하게 보여 주는 웹사이트를 구독해야 한다.

2. 조사 분석 단계= 이 단계는 가장 중요한 단계이므로 다시 세 단계로 나눌 수 있다. 첫째는 가격 분석이다. AVM CMA 그리고 톱 에이전트들을 통한 확인이다. CMA와 현장 가격 측정은 에이전트들을 통해야 한다. 다음 단계는 소유권 이전 연결고리 확인이다.

곧 일반양도증서(Grant Deed)와 Trust Deed를 숙지함으로 경매 청약액을 예측하기 위함인데 에스크로 회사와 계약이 있으면 된다. 세번째는 재산세 연방 세금국 그리고 관리비(HOA) 및 미캐닉스 린을 확인하는 것이다. 이는 타이틀 회사의 도움을 받으면 된다.

3. 경매에 나가기 전에 알아야 할 사항= 캘리포니아 경매는 청약 전액을 현금으로 한다. 대부분 은행수표를 자신의 이름으로 발행했다가 당첨되면 이서한다. 그러므로 다음의 두 가지를 염두에 둬야한다.

첫째 청약액수를 사전에 결정해야 한다. 그 액수를 넘어가면 포기하고 다음 기회를 보면 된다. 둘째 청약액수 만큼의 수표를 여러 장으로 나누어 준비한다. 일정한 법칙은 없지만 마지막 25% 정도는 적은 액수의 수표로 발행 지참하면 좋다.

4. 경매 당첨시 유의 사항= 당첨되면 전 금액을 지불하고 영수증을 받는다. 이 영수증의 주소는 중요하다. 왜냐하면 Trustee's Deed와 과잉지불 액수를 이 곳으로 보내기 때문이다. 다음은 누구에게 타이틀이 갈 것인지를 잘 기록해야 한다. 타이틀은 15일 이내에 등기해야 법적 보호를 받을 수 있다. 이 시간을 넘기면 전 소유주의 파산이 복잡한 법적문제를 야기할 수 있다.

5. 출구전략= 모든 투자에 있어서 공통으로 중요한 것이 투자 마무리이다. 경매도 마찬가지다. 이를 위해 중요한 것이 타이틀 보험이다. 문제는 120일의 IRS 유예(Redemption) 때문에 보험을 꺼리기 때문이다. 처분방법은 일반적으로 다음 중 하나다.

a. 재판매

좋은 에이전트를 선정해야 한다. 경매 비즈니스의 목적이 빠른 시일안에 높은 이익을 겨냥하는 것이라면 이 경매를 잘 이해하는 에이전트를 선정하는 것이 좋다.

b. 수리 후 재판매

수리를 해야 할 경우가 종종 있다. 그러나 많은 돈을 들이는 것은 금물이다. 그 이유중의 하나가 120일 유예인데 IRS는 경매 낙찰자의 공사비를 지불하지 않는다.

c. 보유

충분한 캐시 플로가 있을 때는 렌트를 줄 수 있다. 처분이 유리한가 렌트가 유리한가 하는 것은 일률적이지 않다. 이것은 다른 분석이므로 여기에서 다룰 수 없지만 현 시장은 처분이 유리하다고 본다.

박순규/KAREIC.COM 대표