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리스팅 계약 종류

독점매매권 리스팅계약, 가장 많은 분쟁 발생해

Q: 저는 소유하고있는 부동산을 매각하기 위하여 부동산 브로커에게 리스팅을 줬습니다. 부동산 브로커가 요구한대로 독점 리스팅 계약을 주었고 기간은 6개월로 했습니다. 그러나 리스팅이 계약을 한 후 부동산 브로커는 부동산 매매를 위한 어떠한 노력도 하지 않고 있습니다. 이런 경우 리스팅 계약을 해지하려면 어떻게 해야하나요? A: 일반적으로 브로커 리스팅계약서는 세 가지의 경우가 있다. 첫째 독점매매권 리스팅 계약(Exclusive Right to Sell) 둘째 독점 대리인 리스팅 계약(Exclusive Agency) 그리고 셋째 공개 리스팅 계약(Open Listing)이다. 그 중에서 가장 많이 사용되는 것이 독점매매권 리스팅 계약이다. 또한 셀러와 부동산 브로커 사이에 가장 많은 분쟁이 발생하는 것 또한 독점 매매권 리스팅 계약이다. 독점 매매권 리스팅 계약은 리스팅 기간동안 셀러를 포함한 어떠한 사람이 바이어를 확보하는 것과는 관계없이 매매가 성립될 경우 브로커가 커미션을 받을 권리가 있는 리스팅 계약이다. 리스팅 브로커는 바이어를 직접 확보하지 않거나 전혀 접촉이 없었더라도 커미션을 받을 권리가 있기 때문에 독점매매권 리스팅계약은 만기기간이 명시되어 있어야하고 독점 매매권 리스팅 계약임을 정확하게 명시해야 한다. 또한 많은 독점 매매권 리스팅 계약서에는 셀러가 리스팅 기간 도중 부동산을 리스팅에서 빼는 경우에도 커미션을 받을 수 있는 권리가 있다고 명시하는 규정을 포함한 경우가 많다. 리스팅 계약을 해지하는 방법은 다음과 같다. 첫째 해당되는 부동산을 성공적으로 매각했을 때 둘째 셀러와 부동산 브로커가 합의 하에 계약서 해지를 동의할 때 그리고 계약기간이 만료될 때이다. 위의 세 가지 방법은 리스팅 계약서에 따른 해지나 양자가 동의하는 것이므로 분쟁의 소지는 없다. 그러나 질문에서처럼 부동산 브로커가 부동산 매매를 위하여 성실하게 의무를 하지 않는다고 판단했을 때에는 셀러의 독단적인 계약파기를 선언할 수 있다. 그러나 셀러가 리스팅 계약서를 일방적으로 파기하기 위해서는 세밀한 사전 법률검토를 해야한다. 계약서를 파기하기 위한 충분한 사유가 없음에도 계약을 파기하고 제삼자의 브로커를 통해서 부동산을 매각했을 경우 원래의 브로커로부터 커미션 지불소송을 당할 경우가 생긴다. 리스팅 계약을 파기하기 위해서는 부동산 브로커가 리스팅 브로커로서 거짓된 행동 능력의 부족 또는 불성실한 임무 수행 등의 사유가 있는 것이 확실해야 한다. 그러나 리스팅 브로커가 셀러로 부터 리스팅 계약을 파기당할 만큼 거짓된 행동 능력의 부족 또는 불성실한 임무 수행 등이 충분히 있는가를 판단하는 문제는 간단하지 않다. 이러한 문제는 법률적으로 획일화된 기준이 있는 것이 아니라 상황적인 판단이므로 실제로 소송으로 발전했을 경우 승소의 가능성을 예상하기는 쉽지 않다. 셀러의 리스팅 계약이 파기가 부당했을 경우에는 리스팅 브로커에게 손해배상을 해야하는 경우가 발생하므로 리스팅 브로커가 리스팅 계약의 의무를 태만하게 수행하고 있을 경우에는 전문변호사와 충분히 상의해 결정해야 한다.