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쇼트세일, 전문가에 맡겨야

쇼트세일, 전문가에 맡겨야 부동산 업계에 종사하면서 가장 안타까운 때는 힘들게 마련한 주택을 계속 소유하지 못하고 타의에 의해 포기해야 하는 경우를 볼 경우이다. 힘든 경제적 형편 때문에, 또는 심각한 가정의 문제 등으로 모기지를 감당하지 못하게 되는 상황은 우리 인생에서 일어나서는 안될 일이지만, 또 한편으로는 인생을 살다보면 어쩔수 없이 직면하게 되는 고난일 수도 있다. 그러나 이런 역경과 마주했을 때라 하더라도 냉철하게 현실을 직시하고 각자가 처한 상황에서 가장 좋은 선택을 내릴 수 있는 지혜를 가지고 있다면 손실을 최대한 줄이면서 다시 재기할 수 있는 발판을 마련할 수 있을 것이다. 일반적으로 모기지(융자금)를 부담하지 못하는 상황에 처했을 때 파산(Bankruptcy)이나 차압(Foreclosure)을 생각하게 된다. 하지만 이 두가지 선택은 개인 신용도의 추락 등 심각한 후유증을 낳게 되고 경제적으로 재기하는데 오랜 시간과 노력을 필요로 하게 된다. 이러한 큰 댓가를 치르지 않고 위기를 극복하는 대안으로 최근 관심을 모으고 있는 방법이 쇼트세일(Short Sale)이다. 쇼트세일은 융자기관이 어느 정도의 융자금 회수의 손실을 감수하고 채무자(주택소유주)가 융자 잔여금 이하의 금액으로 주택을 판매할 수 있도록 허용해 주는 제도이다. 쇼트 세일이 요즘 많은 관심을 받고 많은 주택 거래가 쇼트세일에 의해 이뤄지는 이유는 주택 가격의 하락과 경기 침체가 겹쳐 잔여 융자액보다 주택 매매 가격이 더 낮은 상황이 많이 발생하고 있기 때문이다. 즉 은행에 갚아야할 모기지는 60만 달러가 남았는데, 현 주택 시세는 55만 달러에 불과하고 주택 소유주가 월 모기지 페이먼트를 감당하지 못할 상황이 발생하면, 이 집을 매각하더라도 융자를 완납할 수 없는 상황이 발생하고 주택 소유주(채무자)는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처하게 된다. 이럴 때 쇼트 세일은 융자기관이 어느 정도의 손실을 인정하고 채무자에게 주택을 매각할 수 있도록 해 줌으로써 채무자가 경제적 위기에서 탈출하도록 도와준다. 위기에 처한 채무자에게는 대단히 고마운 제도이고, 융자를 해 준 금융기관의 입장에서도 어느 정도의 손실은 보게 되지만 주택을 차압했을 때 생기는 문제와 경비 지출을 줄일 수 있고, 현금 유동성을 확보할 수 있다는 측면 때문에 긍정적인 측면이 있다. 또한 쇼트 세일 물건을 사는 바이어의 입장에서도 주택을 비교적 저렴한 가격으로 매입할 수 있다는 장점이 있어 삼자 모두가 윈윈하는 제도라고 볼 수 있다. 하지만 쇼트 세일이 성사되기 위해 가장 중요한 조건은 채권자인 금융기관이 쇼트세일을 허가하느냐 않느냐 하는 것이다. 쇼트세일은 분명 정상적인 거래가 아니기 때문에 은행을 어떻게 설득하고 금융기관이 인정할 수 있도록 관련 서류 등을 준비하는 것이 대단히 중요하다. 따라서 일반적인 부동산 거래 외에 이 분야 전문가들의 역할이 더더욱 중요하다. 은행은 일반적으로 채무자가 어쩔 수 없는 불가항력적인 상황에 처한 것으로 판단되지 않으면 쇼트세일을 허용하지 않는다. 결국 은행이 쇼트세일을 인정하도록 얼마나 철저히 준비하고 금융기관을 설득하느냐가 관건이다. 쇼트세일은 부동산 에이전트 외에도 관련 법률에 정통한 변호사, 회계사 등이 서로의 전문분야에서 최대한의 역할을 해야만 성공할 수 있다. 유수의 주류사회 부동산 회사들이 관련 전문가들로 쇼트 세일 전담팀을 구성해 운영하는 이유가 여기에 있다. 어려운 상황에 직면할 때 일수록 냉철하게 판단하고 지혜롭게 행동하는 것이 중요하다. 모기지 상황이 어려운 상황에 처하게 될 때 당황하지 말고 쇼트세일 전문가들을 찾아보기를 권하고 싶다. 부동산 문의 및 상담 703-338-2220 미주한인부동산중개업협회 회장 오문석