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숏세일 제대로 알자! 미국 부동산시장 현황 분석

최근 심화되고 있는 경기침체속에서도 지난 2월중 주택 판매량이 전년대비 40%이상 증가했다는 뉴스를 보면서 주택가격 하락이 이제 저점에 이르렀다는 조심스런 전망이 나오고 있다. 이런 가운데 숏세일 및 은행소유 주택에 대한 관심이 점점 높아지고 있는데 워싱턴지역의 부동산시장 현황과 궁금한 점을 윈윈부동산의 제임스 리 대표(사진)와 함께 지난 주에 이어 문답형식으로 살펴본다. ◇문답으로 풀어보는 숏세일 Q: 파산을 생각하고 있는데 번거롭게 숏세일을 해야하나요? A: 현재 해결할 수 있는 방법을 동원해보는 것이 좋지 않을까요.무엇보다도 차압이라는 극단적 상황을 연기하면서 문제를 해결해보는것이 좋지않을까요.그래도 안되면 어쩔 수 없겠지요. Q: 탕감받은 만큼 1099을 받을 수 있나요? A: 그렇습니다. 은행은 손실을 처리해야 하기 때문입니다. Q: 1099을 받으면 세금을 내야 하나요? A: 숏세일에서 셀러는 긴급경제 안정법 (EMERGENCY ECONOMIC STABILIZATION ACT OF 2008)이 국회를 통과 하면서 탕감된 모기지 빚이 소득에서 제외 시키는 기간이 2012년 까지 연장되었기 때문에 첫번째 거주주택은 해당될수 있습니다. 그러나 투자용 주택은 이법에서 제외시키고 있습니다. 자세한 내용은 세금보고 관련 전문인에게 문의해 보는것이 좋을것 같습니다. Q: 친척이나 가까운 아는사람 앞으로 숏세일로 집을 넘길 수 있나요? A: 글쎄요,현실적으로 가능할 수 있으나 전문적인 숏세일 부동산 회사에 문의 해보는것이 좋을것 같습니다. Q: 숏세일 전문 부동산 에이전트가 따로 있나요? A: 특별히 그렇진 않습니다. 그러나 많은 다양한 케이스를 경험해본 에이전트가 전문성이 있겠지요. Q: 숏세일을 진행시키는 전문 프로세서가 따로 있나요? A: 그렇습니다. 제3자 동의를 해준 전문인이 케이스를 담당합니다. 부동산 회사내에서 직접 할수도 있고 따로 계약이 된 프로세스를 고용 할수도 있습니다.그러나 부동산 회사내에서 직접 프로세싱을 하면 효율적이지 않을까요. Q: 만약 숏세일 허가서를 거부해도 되나요? A: 당연히 그렇습니다.세틀먼트를 하지 않으면 숏세일은 당연히 이루어지지 않은거지요. Q: 만약 숏세일이 안되면 어떻게 되나요? A: 숏세일 승인 여부는 전적으로 모기지 은행에 달려 있습니다. 모든 가능한 방법을 통하여 진행 했으나 실패했다면 차압을 당할수 밖에 없는것이 현실입니다. Q: 숏세일 할때 비용은 어떻게 되나요? A: 셀러는 비용이 없습니다. 부동산 에이전트 커미션 및 제반 수수료는 은행에서 나옵니다. Q: 숏세일 할때 밀린 HOA FEE, CONDO FEE도 탕감 받나요? A: 많은 셀러들이 궁금해 하는 내용인데요 변호사 사무실까지 넘어간 밀린 HOA FEE, CONDO FEE,기타 변호사 비용을 해결해 주는 은행도 있고 그렇지 않은 은행도 있습니다. 따라서 HOA, CONDO FEE는 제때 PAY하는것이 좋습니다. Q: 숏세일과 융자 조정을 동시에 할수 있습니까? A: 2가지를 동시에 진행해주는 은행은 별로 없습니다. Q: 숏세일은 주택 소유주와 은행간의 윈-윈 전략인가요? A: 맞습니다. 주택소유주는 모기지 빚으로 부터 벗어나고 은행은 많은 차압경비를 줄일수 있는 최선의 방법이지요. ◇문답으로 풀어보는 정부 구제책 Q: 첫번째 주택 구입자에게는 어떤 세금혜택이 있나요? A: 1월1일 부터 11월 30일 사이에 주택을 구입해야 하며 부부공동명의로 구입하면 8,000달러, 개인 명의로 구입하면 4,000달러 또는 주택구입가의 10% 중 적은 금액의 세금 크레딧을 받을 수 있습니다. 반드시 지난 3년간 주택을 소유한 기록이 없어야 하며 연소득이 개인 7만5000 달러, 부부합산 15만 달러 이하이어야 됩니다.또한 구입한 주택에서 3년이상 거주하여야 하며 그렇지 않을 경우 8000달러를 도로 상환하여야 합니다. Q: 집을 한채 가지고 있는데 3년전 렌트를 주고 현재는 아파트에 거주하고 있다면 지난 3년간 소유주택이 없는 것으로 간주 되나요? A: 그렇습니다.예를들어 1998년에 주택을 구입하여 본인이 살다가 2006년도 부터는 임대를 주고 본인은 다른 주택을 랜트하여 살고 있다면 가능합니다.보유와 소유의 개념은 완전히 다릅니다. Q: 최근 발표한 오바마 주택 구제안 중 재융자 조건은 어떤가요? A: 재융자 조건은 (1) 주택 감정가의 105%까지,(2)국책 모기지 보증업체인 페니메 나 프레디맥에 백업 개런티가 되어 있어야 하고 (3) 지난 12개월동안 30일 이상 연체 기록이 없어야 가능합니다. 자세한 내용은 4월 경에 각 은행마다 가이드 라인이 나와야 정확히 알 수 있습니다. Q: 융자 재조정 조건은 어떤가요? A: 재융자는 NOTE 자체를 바꾸는 것이기 때문에 아주 좋은 기회 입니다.그러나 재융자 조건에 해당 안되는 주택소유주들을 위한 융자 재조정도 같이 실시한다는 것입니다. 융자 재조정은 기존 NOTE가 그대로 있고 일시적으로 페이먼트를 조정해주는 프로그램입니다. Q: 가장 낮은 이자율은 얼마인가요? A: 재무성 발표에 의하면 최하 2% 이자율입니다. 그러나 은행 기준은 다를 수 있습니다. Q: 융자 재조정 신청시 페이먼트를 연체해야 하나요? A: 그렇진 않습니다. 자기 소득이 줄어든것을 증명하면서 앞으로 늦을것에 대비하는 것입니다. Q: 융자 재조정 후 5년후에는 어떻게 되나요? A: 5년후에는 시장 이자율로 조정 되는데 매년 1%이상은 안올라 갑니다. 결론적으로 4월경에 각은행별 가이드 라인이 나와야 알수 있습니다. 지금으로서는 정부 가이드라인 밖에 없습니다.가장 중요한 가이드라인은 현재 소득을 증명해주는 것일겁니다. 소득이 너무 적거나 아예 없다면 해당이 안되겠지요. Q: 투자용 주택도 해당되나요? A: 현재 거주하고 있는 프라이머리 주택만 해당됩니다.투자용 주택은 해당안될 수 있습니다.