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건물주와 세입자

세입자 성공해야 건물가치 상승…비즈니스 이해하고 서로 도와야 대부분의 주거 형태가 아파트가 되어버린 지금이야 그런 일이 적겠지만 우리가 어렸을 때만 해도 한 집에 여러 가구가 세를 들어 사는 일은 흔한 일이었다. 그런 집의 구조는 대부분 대문을 들어서면 작은 마당이 있고 그 마당을 세입자가 사는 방들이 둘러싸고 있는 것이었는데 화장실이라고는 마당 한구석에 하나가 있었고 수도 역시 공동으로 쓰는 수도꼭지가 하나 덩그라니 있는 것이 보통이어서 급한 용무가 있는 사람들끼리 서로 먼저 화장실을 쓰겠다는 다툼이 일기도 하고 한편으로는 저녁때가 되면 어머니들끼리 모두 옹기종기 앉아서 찬거리를 다듬던 것을 그때를 지낸 사람들에게는 기억 한편에 남아있는 풍경일 것이다. 그때의 집주인과 세입자의 관계란 어떻게 보면 주종관계여서 세든 집 아이는 주인집 아이와 같은 학교라도 다니게 되면 알게 모르게 주눅이 들어하던 것도 흔한 일이었던 것 같다. 하지만 집주인과 세입자를 랜드로드와 테넌트로 바꾸면 보다 공식적이고 사무적인 관계로 바뀌는 듯 하다. 아마 영어가 주는 어감 탓이기도 하겠지만 그보다도 계약서에 근거하여 이뤄지는 관계라는데 그 이유가 있을 것이다. 언제나 건물주 입장에서는 임대 소득을 극대화하기 위해서 자산관리의 부담을 세입자쪽에 지우기를 바라고 세입자는 추가적인 임대료 인상이 없이 자산 관리가 잘 되어서 비즈니스에 도움이 되기를 바라는 이유로 언제나 건물주와 세입자 사이에는 어쩔수 없는 간극이 존재한다. 하지만 건물주는 자신의 건물에 입주해있는 테넌트가 성공하는 것이 자신의 성공이라는 점을 인식 해야만 성공적인 부동산 투자를 할 수 있는 것이다. 건물주는 항상 테넌트의 비즈니스 파트너라는 자세가 필요하다. 이는 테넌트와 계약을 하기전에 그 테넌트의 비즈니스를 충분히 이해하고 과연 이 비즈니스가 자신의 건물에 어떤 영향을 미칠 것인지를 먼저 생각해야 한다는 것이다. 상가의 경우는 특히 기존 테넌트의 영업에 어떤 영향을 미칠 것인지를 잘 살펴서 긍정적인 영향을 미치는 비즈니스를 유치하도록 해야 할 것이고 오피스의 경우 역시 전체 오피스의 이미지를 더 낫게 만드는 가를 생각해야 할 것이다. 또 업종이 현재의 경제 흐름에 비추어서 장래성이 있는 것이지를 판단하는 것 역시 매우 중요한 일이다. 지난 몇년동안 우후죽순처럼 늘어난 보바 커피샵들중 아직까지 영업을 하는 곳이 얼마나 되는 가를 본다면 이해가 될 것이다. 흔히 건물주가 저지르기 쉬운 잘못 중의 하나는 테넌트를 언제나 대체할 수 있는 대상으로 여기는 것이다. 하지만 테넌트가 나가게 되면 다른 테넌트가 들어오기 까지 들어가는 비용이며 시간 뿐 아니라 잦은 테넌트의 교체는 그 건물의 이미지에도 나쁜 영향을 미쳐 좋은 테넌트가 입주하기 어려워 질 수도 있다. 한 건물에 식당을 여러 곳 입주시켜서 주차를 어렵게 만들어 결국 손님들이 기피하는 곳으로 만드는 경우도 자산관리를 하지 못하는 일례일 것이다. 당장의 이익도 중요하지만 건물의 가치를 높이기 위해서는 장기적인 계획을 가진 테넌트 경영이 무엇보다 필요하다. 유례없는 경기 침체가 이어지면서 한인타운에도 리스 사인이 점점 늘어나고 있다. 전에는 자리가 없어서 들어가지를 못했던 대형 샤핑몰에도 빈자리가 생겨나는 것을 보면 현재의 상황이 얼마나 심각한지 바로 피부에 와 닿는 것 같다. 오픈한지 얼마 안되는 몰이나 현재 건설중이 몰들은 아마 더 힘든 상황을 헤쳐나가야 할지도 모른다. 이럴 때 일수록 서로가 서로에게 도움이 되고 어려움을 이겨나가는 파트너십을 만들어 나간다면 훨씬 나은 결과가 있으리라고 믿는다.