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매매계약의 Contingency 조항, 계약 취소때 손해없게 도움

일부 바이어들은 본인이 쓴 오퍼가 선택되기를 바라는 마음에 매매선결조건(Contingency)을 구매계약서에 집어넣지 않는 경우가 있다. 구매계약에 서명하고 나서 매매절차를 진행 중인 바이어들도 지금의 주택시장이 불안하고 왠지 더 좋은 매물이 더 싸게 나올 것만 같고 혹은 정작 구입한 주택의 가격이 하락할 것을 우려하여 계약을 취소하고 싶은 유혹을 느낄 것이다. 서로 윈-윈을 기대하며 계약을 체결하지만 한편으로는 잘못돼 취소되는 경우도 대비를 해야 한다. 바이어의 경우는 보통 구매금액의 3% 정도를 에스크로회사에 계약금으로 넣어야 하기 때문에 눈에 보이는 경제적 손실을 입을 수도 있다. 이 때 어느 정도 바이어를 보호해 줄 수 있는 장치가 매매선결조건 조항이다. 집을 꼭 사고 싶고 에이전트를 귀찮게 하는가 하여 바이어로써 요구할 수 있는 조건들을 무시하고 계약서를 쓴다면 계약금을 고스란히 날릴 수도 있다. 컨틴전시란 에스크로를 클로징하기 위해 반드시 충족시켜야 하는 선결조건을 말한다. 컨틴전시 조항을 해결하기 위해 노력했지만 어쩔 수 없이 지키지 못 했을 때 바이어는 경제적 손실없이 계약을 종료할 수 있다. 바이어를 위한 전형적인 컨틴전시 조항으로는 융자 조건(Loan Contingency)과 인스펙션 조건(Inspection Contingency)이 있다. 한편 요즘 들어 숏세일이 많아지면서 셀러의 은행으로부터의 숏세일 승인이 컨틴전시로 들어가는 추세이며 이는 셀러를 보호하는 조항이 된다. 융자조건은 구매계약서의 첫 페이지에 적게 되어 있다. 융자를 받아야만 주택을 구입할 수 있다는 것을 양 측이 인정하는 것이다. 다시 말하면 융자를 받지 못하여 어쩔 수 없이 에스크로가 취소되더라도 바이어는 책임을 면하게 된다. 바이어 입장에서 보면 당연히 융자 선결조건이 들어가야 하며 다음으로는 그 조건의 기간을 얼마로 할 것인가를 정하여야 한다. 기간을 정하는 것은 셀러 바이어 쌍방의 협의하에 정하는 것이므로 계약마다 다를 수 있다. 일반적으로 인스펙션 조항은 쌍방의 계약서 서명 후 14일 융자조건은 17일 후 소멸하는 것을 기본으로 한다. 최근에 한 고객은 융자 사전승인을 받았기 때문에 구매계약서에 융자조건을 넣지 않고 오퍼를 썼다 낭패를 보기도 했다. 사전승인은 받았지만 실제 융자과정에서 은행론이 거절된 것이다. 융자를 받지 못해 본의 아니게 집을 살 수 없게 되었지만 계약금은 고스란히 셀러에게 주고 에스크로를 취소하게 생겼다고 뒤늦은 후회를 하였다. 에이전트가 융자조건을 빼자고 권유하였다고 불평하였지만 결국 손해보는 사람은 바이어 자신이다. 구매계약서의 컨틴전시 조항은 바이어에겐 반드시 필요한 보호장치이다.