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한국 부동산 투자 절차와 주의점

지난해 하반기부터 시작된 달러와 대비 원화의 가치 하락으로 환율이 연일 고공행진을 하고, 한국내 건설사들의 유동성 위기가 심각해지면서 부동산 가격이 하락하고 미분양 물량이 급속도로 확산되자 많은 미주 동포들이 한국내 부동산 투자에 관심을 보이고 있다. 이 기회에 한국에 투자를 할 경우 낮은 가격으로 좋은 매물을 매입할 수 있을 뿐 만 아니라 환차익까지 고스란히 수익으로 전환될 수 있어 여유가 있는 투자자들은 벌써부터 한국 부동산 매입에 적극 나서고 있는 상황이다. 하지만 미국에서 오래 살아 한국의 복잡한 부동산 매입 및 매도 절차에 익숙지 않는 동포들은 여유 자금이 있어도 법률과 절차 때문에 망설이는 경우가 많다. 그래서 이번 칼럼에서는 재외국민의 한국 부동산 투자 절차와 주의점에 대해 간략히 설명해 보기로 한다. 한국은 지난 1998년 외국인토지법이 개정되어 외국 국적을 취득한 재외동포도 사실상 제한없이 한국의 부동산 취득이 가능하게 되었다. 다만, 군사시설 보호구역이나 문화재 보호구역, 그리고 농지법상 농지 등은 예외적으로 취득이 제한된다. 외국 국적자(시민권자)의 한국 부동산 취득 절차는 매입하고자 하는 부동산 취득계약, 외국환거래법에 의한 투자자금 유입신고, 외국인토지법에 의한 토지취득 신고, 부동산 등기용 등록번호 발급, 소유권 이전 등기의 순서이다. 영주권자의 경우에는 취득계약, 부동산등기용 등록번호 발급, 소유권이전등기 등으로 시민권자에 비해 취득절차가 비교적 간단하다. 다만, 한국의 주민등록이 말소 되었을 경우에는 주소증명서류 또는 거주사실증명서를 제출해야 소유권이전이 가능하다. 한국에서는 법무사 제도가 있어 약간의 수수료를 부담하면 법무사가 모든 절차를 대행해 주기 때문에 편리하다. 많은 재외동포들이 갖는 의문 중의 하나가 취득한 부동산의 매각할 경우 매각대금을 해외(미국 등)으로 자유롭게 송금할 수 있느냐 하는 것인데, 은행계정을 통해 정상적으로 한국에 유입된 취득자금에 의해 구입된 부동산의 매각 자금은 자유로운 해외송금이 전적으로 보장되기 때문에 걱정하지 않아도 된다. 매각대금의 해외 송금절차는 부동산 취득자금의 반입 시 외국환은행장에게 신고하며, 신고된 자금에 의해 구입된 부동산의 매각자금 역시 부동산의 취득 및 매각을 입증할 서류만 제출하면 신고절차 만으로 반출이 가능하다. 한국의 부동산과 관련한 세금으로는 취득세, 등록세가 있으며, 보유와 관련해서는 재산세와 종합부동산세가 있고, 부동산 임대 시 임대소득세, 부동산 처분과 양도시에는 양도소득세 등이 있다는 사실도 참고해야 한다. 한국 부동산에 투자했을 경우 미국에서도 세금문제가 발생할 수 있는데 우선 해외(한국 등)에 보유하고 있는 개인의 은행계좌가 1만 달러 이상일 경우 IRS의 Form TDF90-22.1(REPORT of Foreign Bank and Financial Account)를 이용해 신고해야 한다. 또한 해외에서 벌어들인 소득도 합산해 미국에서 세금보고를 해야 하는데, 한국의 국세청에 이미 세금을 납부했을 경우에는 해당 금액만큼 Form 1116(Foreign Tax Credit)을 사용해 세금 감면을 받을 수 있기 때문에 전문 회계사들과 상의할 필요가 있다. 환율 상승과 한국 부동산 가격의 하락은 미주 동포들에게 새로운 투자를 위한 절호의 기회라고 할 수 있을 것이다. 10여 년 전 IMF 환란 때도 그랬지만 이런 기회를 잘 포착하느냐 아니면 그저 수수 방관하느냐에 따라 그 결과는 천양지차가 되고 만다. 결국 행동이 투자 성공의 가장 중요한 열쇠일 것이다. 부동산 문의 및 상담 703-338-2220 미주한인부동산중개업협회 회장 오문석