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부동산 감정 - Appraisal

주택을 포함한 각종 부동산을 구입하거나 재융자 할때 반드시 요구되는 것이 감정(Appraisal)이다. 감정은 은행 등 융자를 주는 측에서 부동산의 가치를 보다 정확히 알기 위한 작업이며 공인기관이나 주정부 등에서 인증하는 공인감정사(Appraiser)가 시행한다. 부동산 감정은 ‘최근의 해당지역 시세’가 가장 큰 감정가 산출의 기본자료가 되며 또한 부가적으로 해당 부동산의 독특한 위치와 건물이 지어진 연도, 내부시설의 재단장 여부 그리고 투자용 건물은 현재의 수입 등이 주요 고려 대상이다. ‘최근의 해당지역 시세’란 우선 최근 6개월 이내 인근 지역에서 거래된 유사한 부동산 가격을 기준으로 한다는 뜻이다. 그러나 최근 6개월 이내에 경제전반이나 부동산 시장에 커다란 변화가 있다면 감정사나 은행당국에서는 신축적으로 비교 기간을 조정한다. 해당지역이란 부동산의 반경 0.5마일에서 크게는 1마일 범위내에서 비교대상을 말한다. 하지만 만일 강이나 만, 하천, 고속도로, 철도, 공항 등 인위적 또는 자연적인 시설들로 인해 생활권이 확연히 달라질 경우에는 아무리 지리적으로 가깝더라도 비교대상에서 제외된다. 그리고 부동산이 대로변에 접해 있는지 또는 코너에 있는지, 주변에 공공시설이나 환경에 영향을 미치는 시설 등의 유무도 검토한다. 같은 크기의 건물이라고 내부 시설의 수준과 관리상태 등이 검토 대상이 된다. 만일 이웃한 두 주택 중 하나는 지하실을 꾸미고 차고를 두개 가지고 있고, 화장실도 더 많다면 당연히 감정가가 높게 나온다. 한가지 중요한 점은 부동산 내에 있는 시설들의 합법 여부다. 만약에 불법으로 차고를 거실이나 방으로 전환했다거나, 허가받지 않고 등록되지도 않은 화장실, 부엌 등을 추가로 갖고 있으면 별도의 추가가치 계산에서 제외된다. 뒷마당의 데크(Deck)나 수영장, 패티오(Patio) 같은 포장 면적의 시설들도 이에 포함되는데 이는 많은 부동산 소유자들이 혼동하고 잘못 알고 있는 사항이다. 예를들어 지하실에 아주 잘 만들어 놓은 고급 욕실이라 할지라도 건축법상 허가를 받을 수 없는 상태에서 설치된 것이라면 원칙적으로 가치를 인정 받을 수 없다. 미국내 대부분의 주에서는 이러한 감정을 포함해 제반 법률관계 등을 반드시 변호사나 회계사, 감정사 혹은 부동산 브로커 등 자격증이 있는 전문가에게 맡겨야 한다는 법규가 없다. 따라서 감정이 필요할 때 은행 등 상대방에서 반드시 감정사의 감정서를 요구하지 않는다면, 소유주 본인도 직접 작성해볼 수 있다. 만일 본인 소유의 부동산 중 일부 혹은 전체가 이른바 공적수용권(Eminent Domain·국가나 공공 단체가 공적인 목적을 위하여 해당 부동산을 강제 매입하는 행위)에 해당 될 경우 부동산 소유주들은 본인들이 부동산의 가치를 계산하는 별도의 자료를 만들어 수용자 측과 협상할 수 있다. 하지만 전문가가 존재하는 이유는 바로 전문성과 경험 때문이다. 따라서 중요한 감정이 필요하면 반드시 전문적인 감정사에게 일임하는 것이 바람직하다.