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Compound Interest and Leverage

복리이자와 레버리지 서울 강남에 있는 은마아파트 32평이 1985년에 3000만원 정도였다고 하는데 20년이 지난 2005년에는 시가가 30배가 상승한 9억원이 되었다. 30배 라는 것은 3000%를 의미하는데 20년동안 3000%가 올랐으니 언뜻 들으면 매년 상승율이 150% 정도 되는 것 같다. 그런데 복리이자로 계산을 해보면 연평균 상승율은 18.5% 남짓이다. 다른 말로 은마아파트가 1985년부터 20년간 매년 18.5%씩 꾸준히 상승했으면 2005년에 싯가가 9억이 된다는 것이다. 장기투자와 복리의 힘을 단적으로 보여주는 좋은 예이다. 같은 시절에 캘리포니아 샌호세의 집값을 비교해보자. 1985년 방 3개짜리 일반 주택이 약 15만달러였다. 2005년 같은 집의 시가는 100만달러 정도였으니 외형으로는 약 6.7배가 오른 것이고 금액으로는 85만달러가 올랐다. 그러나 85만달러 이익은 만약 집주인이 다운을 10%인 1만5000달러를 했으면 57배가 오른 것이고 20%인 3만달러를 했으면 28배가 오른 것이다. 레버리지의 힘을 보여주는 좋은 케이스이다. 투자용 부동산에서도 이런 수익이 가능할까? 개인 주거용 주택과 비교할 때 임대 수익율과 관련 세법이 많이 다르지만 아래와 같이 은행융자와 세법을 잘 활용하면 그에 못지않은 재산증식이 가능하다고 생각된다. 2009년 현재 LA에서 1000만달러 정도 건물은 40%인 400만달러를 다운하면 나머지 600만달러는 은행융자로 살 수 있으며 2007년과는 달리 CAP 7.5 정도에 좋은 건물을 살 수 있다. CAP 7.5 라는 뜻은 은행융자 없이 1000만달러짜리 건물을 사면 연간 임대순수입(NOI)이 75만달러라는 말이다. 600만달러 융자가 6.5% 이자에 25년 상환기간이면 매년 원금과 이자를 합한 상환액이 48만6000달러이다. 75만달러 임대순수입에서 은행융자를 갚고 매년 26만4000달러의 현금수입을 남기면서 25년이 지나면 600만달러 융자액을 다 갚을 수 있다는 계산이다. 현금수입 26만4000달러는 투자액 400만달러의 6.6% 수익율인데 이 수입의 대부분은 감가상각 세금혜택을 통해 일단은 세금을 내지 않게돼 재투자가 가능하다. 만약 매년 26만4000달러를 재투자해서 7% 복리로 증식시킬 수 있다면 25년 후에는 약 1670만달러가 된다. 이 부분은 현금수입에 대한 재산증식이고 시가상승은 따로 계산해야 한다. 임대 순수입이 매년 3%씩 증가한다고 가정하면 25년 후에는 75만달러가 약 157만달러정도 된다. 이 수익에 CAP 7을 적용하면 건물 시가는 약 2250만달러 정도 된다. 그리고 25년 후에는 은행융자를 다 갚은 상태임으로 건물 전체가 자신의 재산인 것이다. 그러므로 현금수입 증식 1670만달러와 건물시가 2250만달러를 합치면 전체 3920만달러가 된다. 이는 처음에 투자한 400만달러의 약 10배 즉 1000%에 상당하는 증식이며 중간에 1031교환이나 재융자를 통한 확장은 고려하지 않은 상태이다. 만약 25년 사이에 1031 교환을 한두번 정도 성공적으로 할 수 있으면 수익율은 위에 언급한 주택 못지않게 높을 수도 있다.