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대출 담보는 부동산에만 한정, 차압돼도 은행구좌 영향 없어

재산세 미납이나 채무 불이행 같은 이유로 집이 포클로저되는 경우가 있다. 포클로저의 과정과 포클로저되는 부동산 소유주의 은행 계좌에 어떤 영향을 끼칠 수 있는지에 대해 알아보자. 먼저 포클러저가 이뤄지는 과정은 다음과 같다. 월 페이먼트가 늦었을 경우 은행은 채무 불이행 통지서(NOD: Notice of Default)를 등기할 수 있다. 대부분의 은행은 3개월 내지 6개월의 페이먼트가 미납되었을 경우 채무 불이행 통지서를 등기하지만 그 기간은 은행마다 다르다. 원칙적으로는 채무 불이행 이후 수개월 후에만 NOD를 등기할 수 있는 것이 아니고 채무 불이행 이후에는 언제라도 할 수 있다는 말이다. 채무 불이행 통지서는 해당 부동산이 위치하고 있는 카운티 등기소에 등기되며 은행은 공개처분 개런티(TSG: Trustee Sale Guarantee)를 타이틀 회사에 의뢰한다. 공개 처분 절차가 경매라는 최악의 경우로부터 채무 불이행자를 보호하기 위해 법적으로 90일 동안의 시간이 주어진다. 부동산 소유주는 물론 그 외 채무 불이행 통지서를 신청한 모든 관련된 기관이나 사람에게 공문이 보내진다. NOD가 등기된 후 10일 안에 우편으로 배달이 되는데 신탁 양도 증서(Deed of Trust)에 나와 있는 주소나 혹은 최근에 알려진 주소로 배송이 된다. 만일 부동산 소유주(혹은 신탁인)가 체납된 빚과 그 외에 들어가는 모든 비용을 이 90일 안에 갚고 신탁인 (Trustor.부동산 소유주)의 공개처분 취소 신청을 피신탁인(Trustee)이 받아들인다면 피신탁인은 채무 불이행 통지 철회 서류(Rescission of the NOD)를 등기하게 된다. 90일 안에 채무 불이행 통지 철회 신청이 없을 경우에는 공개 처분 통지서(NOT: Notice of Trustee Sale)가 카운티 등기소에 등기되며 등기일로부터 21일째 되는 날부터 경매 절차가 이루어진다. 21일 이라는 기간 중 16일째 되는 날 안에 체납된 빚과 그 외 모든 비용을 갚으면 법적으로 은행은 그 부동산을 Trustor(부동산 소유주)에게 돌려주어야 한다. 이를 지위회복(Reinstatement)이라고 한다. 하지만 16일이 지난 후에는 소유자가 그 집을 지위 회복하고 싶다 하더라도 은행은 거절할 수 있다. 은행에서 대출을 해줄 때 은행은 구입하려고 하는 부동산을 담보로 잡는다. 부동산 구입자의 은행 어카운트를 담보로 잡는 것이 아니기 때문에 포클로저가 되더라도 부동산 소유주의 은행 어카운트에는 아무런 영향을 주지 않는다.