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재융자, 소득 증명 해야 재융자 가능

요즘 모기지 이자가 매주 최저치를 보임에 따라 재융자 신청건수가 급격히 증가하고 있다고 한다. 특히 변동 모기지로 대출을 받은 주택 소유자들은 이번이 절호의 기회라고 생각하고 30년 또는 15년 고정 모기지로 재융자를 받으려고 신청을 한다는 것이다. 하지만 급증하는 재융자 신청건수에 비해 실제로 승인이 나는 경우는 그다지 많지 않은가 보다. 지난 23일 뉴욕타임즈에는 이와 관련해서 주택 재융자 신청과 관련한 여러가지 장애들에 대한 기사가 실렸다. 이 기사에 의하면 모기지 이자가 낮아짐에 따라 재융자 신청을 하는 주택 소유자들이 5년내 최고치로 급증하였지만 많은 신청자들이 재융자 승인을 받지 못한다는 내용이었다. 또 융자 승인을 받은 경우에도 이자율이 기대했던 것보다 높아서 재융자를 포기한다는 것이다. 왜 이런 현상이 일어나는 것일까? 이 기사에 따르면 정부에서 경기를 회복시키기 위해 대출을 늘릴 목적으로 은행에 구제 금융을 제공하고 또 이자율을 낮췄지만 은행의 대출 기준이 까다로와지면서 매 단계마다 들어가는 비용이 더 늘어나게 되었고 또 모기지 보험등의 요율도 증가하면서 실제로 받을 수 있는 모기지 이자율은 올라가는 것이 그 원인이라고 한다. 또 은행에서 대출 심사를 강화하면서 경기 침체에 따른 위험(실업 소득 감소 등) 까지도 대출 심사 과정에 반영하므로써 재융자를 더욱 어렵게 한다는 것이다. 이런 이유로 재융자 승인을 받을 수 있는 신청자의 수는 제한이 될 수 밖에 없고 그외의 경우에는 재융자가 불가능하거나 또는 현재보다 더 높은 이자율의 모기지로나 할 수 있어 결국 낮은 모기지 이자율은 남의 얘기가 되는 것이다. 이는 낮은 이자율로 페이먼트를 낼 수 있게 해서 주택 소유자의 심리를 안정시키고 또 남는 여유자금을 소비하게 해서 주택 시장 안정과 경기 부양의 효과를 모색한 정부의 정책이 의도와는 다르게 흘러가는 일례가 되고 있다고 이 기사는 지적하고 있다. 이 기사에 의하면 매스컴에 발표되는 낮은 이자율로 재융자를 하려면 적어도 크레딧 점수가 720점 이상 되야하고 에퀴티 비율이 20% 이상이어야 한다고 한다. 일반적인 융자의 경우는 20% 다운을 하고 모기지 대출을 하니까 크레딧에 커다란 이상만 없다면 그리 어렵지 않은 조건으로 보이기도 한다. 하지만 재융자 신청자중 많은 비율의 사람들이 주택 구입시 적은 다운페이먼트와 변동 모기지를 이용한 경우가 많아서 이 조건을 충족시키기가 쉽지 않은 듯 하다. 한인들은 재융자가 더 어렵다고들 한다. 특히 한인들의 경우에는 대출 심사시 소득 증명을 요구하는 것이 재융자를 어렵게 만드는 가장 큰 원인중의 하나인듯 하다. 실질 소득에 비해서 세금 보고를 적게한 사람들의 입장에서는 여러가지 이유가 있겠지만 앞으로는 금융계 전반적으로 규제가 강화될 것이고 그렇게 된다면 지금 세금을 적게 내는 것이 이익이 되는 것이 아니라 나중에는 오히려 불이익이 될 가능성도 배제할 수 없을 것이다. 어차피 미국에 살면서 미국의 시스템을 활용하려면 당장 단기간의 손익보다는 장기적인 안목으로 세금 및 재정계획을 세우는 것이 긍국적으로는 더 많은 이익을 가져오리라고 생각된다. 이것이 이번 금융 위기를 지나면서 배우는 또 하나의 교훈이되어 앞으로는 소득 증명이 아니라 더 강화된 대출기준이 적용되더라도 한인들은 융자에 전혀 지장이 없다는 그런 기사가 나오길 바라본다.