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[상법] 모기지 변경 - 이자율 감면 가능, 원금조정은 어려워

Q. 사업체 경영이 어려워 현재 살고 있는 주택의 모기지도 내지 못하는 상황입니다. 이런 가운데 은행으로부터 차압을 할 수 있다는 통지서를 받았습니다. 요즘 모기지 변경(Mortgage Modification)을 시도하는 경우가 많다고 하던데 어떻게 시도할 수 있을지요? 원금을 줄여주겠다는 업체들 광고가 많이 있는데 믿어도 되는지요? A. 최근 극심한 불황과 부동산 시장 침체로 인해 많은 분들이 사업체 뿐 아니라 거주하고 있는 주택도 차압될 위기에 처하게 된 것 같습니다. 이러한 상황 때문에 많은 업체들이 채무 조정(Loan Modification)을 대신해 주는 서비스를 제공하는 것으로 알고 있습니다. 이러한 업체들을 믿어도 되는지 여부는 각 업체마다 다르기 때문에 함부로 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 과장 광고를 하는 업체나 변호사들의 광고는 조심하셔야 합니다. 전문가가 아닌 일반인들이 과장 광고 여부를 판단하기는 힘들지만 가령 '100%' 혹은 '성공 보장'과 같은 문구를 사용하는 경우는 조심하실 것을 권해드립니다. 채무 조정 분야에서는 100% 성공 보장이란 존재할 수 없습니다. 또한 원금을 조정받는 경우는 기대만큼 많지는 않습니다. 채무자를 대신해 채권자와 협상 채무 조정을 하는 업무는 정확한 공식이나 명확한 법령으로 정해진 것이 아닙니다. 오히려 비지니스 협상과 유사하다고 생각하시면 됩니다. 따라서 각 경우에 따라 다양한 방식의 해법이 존재하며 반대로 채무자가 원하는 만큼의 결과가 나오지 않는 경우도 있다라는 가능성을 인식하셔야 합니다. 모기지론은 기본적으로 채권 은행과 주택 소유주인 채무자간의 계약 관계입니다. 법을 위반하거나 공공의 이해를 저해하지 않는 한 계약은 헌법으로 보장된 자유입니다. 따라서 모기지론의 조건을 변경해줘야 할 의무가 은행 입장에서는 전혀 없다는 점도 인지하셔야 합니다. 간혹 요즘 너도 나도 모기지론 변경을 한다는 말에 은행에 요청하면 무조건 받아주는 것으로 오해하시는 분들이 있는데 큰 오산입니다. 은행은 기본적으로 돈을 빌려주면서 그 댓가로 수익을 발생시키는 사업입니다. 이렇게 중요한 수입원인 융자의 조건을 변경한다면 은행 입장에서는 큰 손해가 아닐 수 없습니다. 은행 입장에서도 가급적이면 기존 융자의 조건을 변경시키고 싶어하지 않습니다. 조건을 변경하는 만큼 은행의 수익이 떨어지기 때문입니다. 은행 입장에서 채권/융자의 조건을 변경한다면 그만큼 조건 변경이 다른 선택들에 비해 은행 수익성에 해가 되지 않아야 하며 그러한 범위 내에서 가능할 것입니다. 따라서 모기지론의 채무자들 가운데 모기지론의 융자 조건을 변경하고자 원하는 경우에는 반드시 채권 은행을 설득시켜야 합니다. 그리고 그 설득의 과정에 서비스 대행 업체들이나 변호사들이 등장하는 것입니다. 모기지론의 융자 조건 변경의 시작은 우선 모기지론 제공 은행과의 접촉으로부터 출발합니다. 그 출발을 채무자 스스로 하건 다른 제삼자가 대행을 하건 간에 일단 해당 은행과의 접촉을 통해 은행 입장을 파악해야 합니다. 그리고 동시에 진행돼야 할 일은 현재 채무자의 수입과 부채 등을 자세하게 정리해 채권 채무 비율(Debt to Income Ratio: DTI Ratio)을 정리하는 것입니다. 이렇게 정리한 채권 채무 비율에 따라 모기지론 융자 은행과 다양한 형태의 협상이 진행됩니다. 그리고 이러한 협상에 중요한 역할을 하는 것이 "Hardship Letter"라고 불리는 채무자의 형편을 설명하는 편지입니다. 채무자의 최근 실직 사업체 도산 이혼 질병 등 여러가지 문제들을 보여줌으로써 채권 은행을 설득하는 작업입니다. 이 과정에서 아주 중요한 사항인데 일부 서비스 제공자들이 무시하는 것이 있습니다. 절대로 수입을 줄이거나 속이지 마십시오. 만약 거짓말이 드러났을 경우에는 민형사상 책임이 뒤따릅니다.