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[파산법] Lien - 렌트연체시 건물주 테넌트 주택차압 가능

Q. 사업체 소유주가 렌트비를 연체했을 경우 사업체 건물주가 사업체 소유주의 주택에 유치권(lien)을 행사하거나 차압을 할 수 있습니까? A. 가능하다고 말할 수 있습니다. 그러나 일반적으로 법원의 절차를 받아야만 합니다. 사업체 소유주가 사업 운영을 위해 상업용 부동산의 리스계약에 서명을 했거나 개인 또는 사업체의 보증인으로 서명했다면 사업체 소유주의 개인재산은 리스계약 상의 채무를 이행하지 않을 경우 건물주의 지불 청구 대상이 될 수 있습니다. 사업체 소유주가 건물주에게 자발적으로 주택에 대한 담보 신탁 증서를 제공하지 않는 한 건물주는 먼저 소송을 제기하고 사업체 소유주 패소 판결을 받아야만 사업체 소유주의 주택에 유치권을 둘 수 있습니다. 재판 절차는 길기 때문에 이 과정에서 사업체 소유주가 지불 청구 대상과 책임을 최소화할 수 있다는 문제들이 있습니다. 중요한 것은 사업체 소유주가 채무 불이행이 발생하기 전에 건물주와 대화를 계속하고 사업 운영의 문제점들을 건물주가 알도록 하는 것입니다. 사업체 소유주가 사업 운영에 어려움이 있고 렌트비를 제 날짜에 내는 것이 문제가 된다면 건물주를 만나 상황을 설명해야 합니다. 건물주가 융통성이 있다면 렌트비를 내려준다거나 아니면 사업체 소유주를 지원하기 위한 다른 양보를 할 것입니다. 그러나 건물주가 융통성이 없고 렌트비 전액 지불을 요구하고 퇴거 조치할 것을 협박한다면 하루 빨리 이 장소를 떠나는 것이 더 좋을 것입니다. 손해가 계속되고 렌트비를 제 날짜에 낼 수 없는 사업체 소유주로서는 더 이상의 손해를 막기 위해 사업 운영의 중단을 심각하게 고려할 것입니다. 동시에 사업체 운영자는 건물주에게 사업체가 문을 닫을 것이며 더 이상 렌트비를 낼 수 없다는 것을 알려야 합니다. 사업체 소유주는 건물주에게 사업 장소에 들어올 새로운 입주자를 찾을 것과 사업체 소유주에게 앞으로의 렌트비 지불 책임을 면해 줄 것을 요구해야 합니다. 사업체 소유주는 리스 계약의 남은 기간 동안의 렌트비 지불의 책임이 있지만 건물주도 새로운 입주자를 찾으려 노력함으로써 손해를 줄여야 하는 책임이 있습니다. 다른 말로 하면 건물주는 아무 것도 하지 않고 가만히 앉아서 리스 계약 상의 남은 기간의 렌트비를 받기 위해 소송을 할 수는 없습니다. 건물주가 사업체 소유주를 소송한다면 특별한 경우를 제외하고 건물주는 결국 리스 계약 남은 기간의 렌트비를 어느 정도는 받을 수 있는 판결을 받을 것입니다. 그러나 건물주가 받아내는 금액은 건물주와 입주자 간의 당시 상황과 건물주가 새 입주자를 찾기 위한 시도를 함으로써 손해를 줄이려는 노력을 했는가에 따라 결정됩니다. 일단 건물주가 돈을 받도록 판결이 내려지고 사업체 소유주가 판결에 따른 지불을 못한다면 건물주는 사업체 소유주의 주택이나 다른 재산에 유치권을 둘 수 있고 그래도 지불이 이뤄지지 않는다면 유치권에 차압을 할 수 있습니다. 결국 사업체 소유주가 자산이 없고 주택의 가치가 별로 없다면 사업체 소유주는 건물주가 유치권을 두지 못하도록 파산 신청을 선택할 수도 있습니다.