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투자가능성 측정

CAP 높으면 투자가치 높아…지역 건물상태도 감안해야 누구든지 투자를 한번이라도 생각해 보신 분이라면 CAP이 무엇이며 또 높으면 높을수록 좋다는 것을 알고 계신다. 그래서 투자에서 약방감초처럼 사용되고 있다. 그러나 CAP이란 현재 이익률이 아니라 향후 일년간의 기대이익률이기 때문에 투자결정요인이 아니라 투자가능성을 판단하는 척도일 뿐이다. 이는 마치 목수에게 있어서 길이를 재어보는 '자'와 같은 역할을 한다. 잘 생각해보면 수입이 없는 부동산도 있고(땅 테넌트 없는 빌딩) 또 수입이 높지만 노동력의 대가인 경우도 있다(호텔 등). 동시에 투자는 일년일 수도 있지만 대부분의 경우 일년 이하 또는 이상이다. 그래서 전문가들은 3~5년에 걸쳐서 이익을 계산한다. 투자가가 투자한 금액의 순수한 이익률을 기간을 무시하면 'CASH On CASH return'이라고 하고 기간을 염두에 두고 계산하면 'IRR' 이라고 한다. 그러므로 정확하게 일년에 100%의 자금회수가 없는 한 CAP은 잘해야 방향표시를 할 뿐이다. 그러나 CAP의 중요성은 아무리 강조되어도 지나치지 않다. 본래 CAP은 상용 부동산 가격을 감정하기 위해 인우드와 호스콜드란 학자에 의해서 창안되었다. 특별히 부동산 침체기에는 CAP의 중요도가 더 증가한다. 왜냐하면 '포지티브 캐쉬플로'를 찾아야 하기 때문이다. 포지티브를 계산하기 전에 CAP으로 쏟아지는 부동산중 투자 가능성을 측정할 수 있다. 포지티브 캐시란 CAP 레이트가 들어있는 아래의 등식 중 NOI(순이익) 에서 융자 페이먼트를 뺀 숫자가 '0' 이상인가 이하인가를 말하는 것이다. 그러나 단순히 CAP의 숫자를 가지고 판단하는 것은 위험하다. 어떤 조건하에서 어떻게 CAP이 도출되었는지를 알아야 한다. 약삭빠른 업자들은 다운페이를 뺀 융자액으로 높게 만들기도 하고 소유에 따른 경비를 속이거나 낮춤으로 CAP을 올리기도 한다. Cap Rate란 투자가의 년간 기대이익률이다. 얼른 보면 어려워 보이지만 수학에 뛰어난 우리 한인들에게는 아무것도 아니다. NOI란 년간 순이익이다. 총 이익에서 년간 총 경비를 뺀 숫자이다. 이를 Cap Rate로 나누면 부동산(빌딩)값이 나온다. 그 값으로 판매가격이 높고 낮음을 금방 측정할 수 있다. 결과적으로 바이어는 CAP이 높아야 빌딩 가격이 싸지기 때문에 높은 CAP을 원한다. 여기에서 CAP과 관련된 사항들을 나누기를 원한다. 실제 투자를 하실 때 염두에 두시기를 바란다. 첫째 CAP은 '0' 다운페이에서 계산하는 것이다. 융자 금액으로 계산하면 자연히 CAP이 올라간다. 위에서 말한 것처럼 본래 빌딩 값을 계산하기 위한 것이었다. 그러므로 다운페이 부분을 상관하지 않고 계산해야 한다. 둘째 셀러의 계산서를 잘 조사해야 한다. 전년도 이월금이나 세금 환급 혹은 법정 승소 판결로 인한 수입 혹은 부당하게 낮은 경비지출 및 지나치게 적은 매니지먼트 혹은 예비비 등이다. 셋째 Cap Rate는 일반적으로 같은 지역에서는 비슷하게 나타난다. 그러나 같은 지역에서도 새 건물은 낡은 건물보다 낮다. 인기 있는 지역일수록 CAP은 낮다. 그래서 상대적으로 높은 지역 상대적으로 높은 부동산에 투자하는 것이 바람직하다. 절대적 숫자가 높다고 지역이나 건물 상태를 감안하지 않으면 손해를 볼 수 있다. CAP에 대한 간단한 이해를 통해서 투자가능성을 빨리 파악함으로 효율적인 투자의 잣대를 가지시기를 바란다. 그리고 CAP은 결코 약방감초가 아님을 인식하시기를 바란다.