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미납세금, 담보권 해결 위해 필요한 '서브 에스크로'

모든 딜이 끝날 때가 되면 에스크로 회사로부터 클로징 스테이트먼트(Closing Statement)를 받는다. 재융자나 매매 계약이라면 스테이트먼트에 영락없이 서브 에스크로(Sub Escrow)라는 단어가 나온다. 부동산 업계 종사자는 서브 에스크로가 왜 필요한가를 안다. 하지만 일반인들은 쓸데없는 항목을 청구한다고 생각하는 경우도 있다. 심지어는 서브 에스크로라는 것을 이중으로 청구한다고 항의하기도 한다. 서브 에스크로가 무엇인지 또 어떻게 진행되는지 알아보자. 서브 에스크로는 타이틀 회사에서 입금된 자금으로 현재 남아 있는 모기지 융자 신탁양도증서(Deed of Trust) 미납 세금 판결(Judgment) 그리고 담보권들을 해제하기 위해 지불하는 서비스다. 타이틀 리포트를 받은 후 빌리는 사람에게 필요한 정보를 받았을 때 에스크로 회사에서 'Request for Demand for Payoff' 즉 현재 상환해야 하는 부채의 총금액을 통보해달라는 신청서를 채권자들에게 보낸다. 에스크로 회사에서 해당 기관 혹은 개인 채권자들로부터 받은 'Demand(채무상환청구서)'를 전달받은 타이틀 오피서는 이를 검토한 후에 담당 부서(Payoff Department)로 보낸다. 담당자는 상환 금액을 확인하고 렌더 혹은 채권자들로부터 온 채무상환청구서에 추가 지시 사항이나 혹은 상환 금액외 따르는 수수료가 없는지 확인하게 된다. 담당자는 최종 상환 금액을 계산할 때에 상환 금액을 받는 기관의 당일 입금 마감 시간과 타이틀 회사의 송금 마감 시간을 확인한다. 새 융자 기관에서 대금을 받은 후 모든 해당 서류들의 등기를 확인한 후에 페이 오프 담당자는 기존 융자 기관이나 채권자들에게 지급하게 된다. 모든 지급 절차가 끝나면 잔금은 에스크로 회사로 송금된다. 채무상환청구서에 명시되어 있는 융자 기관의 지시 사항을 완벽하게 이해해야만 실수를 예방하게 된다. 타이틀 회사가 부딪히게 되는 걸림돌 가운데에는 동부 시간대에 업무를 하는 융자 기관과의 거래 만기일이 지난 채무상환청구서를 받았을 때 적당한 서비스 계약 체결이 되어 있지 않거나 융자 기관들과의 임무가 지연이 되는 경우다. 특히 월말이나 연휴 기간에는 평소보다 많은 거래들이 클로징하기 때문에 필요한 서류들을 등기하는데 더 많은 시간을 필요로 한다. 위와 같은 일들이 발생하면 페이 오프를 처리하는 데 짧게는 하루 혹은 그 이상의 시간을 필요로 하는 일이 발생할 수 있다.