미주부동산 커뮤니티

주택감정 왜 중요한가···'융자 해 줄까 말까' 감정가격에 달렸다

매물의 시장가치 산정 위한 절차 생각보다 낮아 거래 깨지기 일수 주택을 감정하는 것 집을 구입할 때 중요한 과정 중 하나다. 은행이나 모기지 업체는 융자신청을 하면 주택감정을 요구한다. 감정보고서는 은행이 융자를 해줄 지의 여부를 결정하기 위한 기본 자료다. 융자매물이 융자한 금액만큼 팔릴지에 대한 정확한 판단할 수 있기때문이다. 업계전문가들은 셀러 혹은 바이어 모두 발품을 팔며 직접 판매된 주택가격을 비교하며 감정안목을 기르는 것도 필요하다고 조언한다. 셀러 입장에서는 그 기준에 맞게 관리할 수 있고, 바이어 입장에서는 유리하게 오퍼를 넣을 수 있다. 주택매매에 도움이 되는 주택감정 방법, 감정보고서 내용, 감정 비용 등에 대해 소개한다. ▷감정이란= 감정은 매물의 마켓밸류를 정하는 것을 돕는다. 마켓 비교분석 혹은 CMA와 다르다. 에이전트는 셀러가 팔려는 주택의 현재 적정가격을 산출하는데 도움이 되도록 비교시장분석인 CMA를 사용한다. CMA는 주변에서 최근 판매된 주택가격 리스팅 가격 지나치게 높은 인근 주택가격 등을 분석한 보고서다. 경험이 많은 에이전트 경우 CMA로 감정가와 거의 같은 가격을 산출하기도 한다. 하지만 감정사의 보고서는 이보다 훨씬 상세하고 전문적이다. ▷감정 보고서 내용= 감정보고서 기본 내용은 감정매물을 비슷한 3개의 다른 매물과 비교한 후 상세한 사항을 적은 것이다. 그 지역의 전반적인 부동산 가치 평가 벽이 무너지는 것같이 심각한 흠집이 있다는 것에 대한 표기 매물의 평균 판매시간 평가 매물이 있는 지역이 어떤 타입인지 등의 내용을 담고 있다. ▷주택감정 방법= 감정사는 의뢰받은 주택에 가서 주택 크기 구조 대지면적 방과 욕실 갯수 인근 유사 주택 등을 조사한다. 일반적으로 주택감정방법은 두가지다. 판매비교 접근방식은 감정사가 그 지역에서 팔린 비슷한 매물과 비교하므로써 매물의 마켓밸류를 뽑는 것이다. 이런 비교매물을 캄프(comps)라고 부른다. 매물마다 같지않으므로 감정사들은 감정중에 있는 매물과 캄프를 반드시 비교해야 한다. 비용접근방식은 건축비용이 공개된 신축매물에게 유용한 감정방법이다. 감정사는 이 건물을 허물고 재건축을 하는데 얼마나 비용이 드는지 계산한다. 은행들은 감정사 직원을 고용하거나 감정회사에게 감정을 의뢰한다. 만약 감정업체를 선택할 수 있다면 은행과 친한 업체는 피하는 것이 좋다. 감정사는 거래와 상관없는 제3자가 좋다. ▷감정가 평가= LTV가 높아져 은행이 융자를 거절할 수 있다. 바이어가 리스팅 가격이 마켓밸류보다 높다는 생각 때문에 거래가 깨질 수도 있다. 반대로 감정 가격이 높게 나오면 융자나 재융자 승인도 빠르고 융자금액도 더 많이 받을 수 있다. ▷감정의 문제점= 감정을 반드시 해야 하는 것은 아니다. 은행입장에서 감정 매물이 판매되는데 걸리는 기간이 그 지역 매물 평균 판매기간보다 길면 융자를 기피할 수도 있다. 까다로운 감정과정으로 주택구입이 지연될 수도 있다. 감정사는 그들이 보는 문제에 대해 세세히 보고서를 작성한다. 하지만 홈 인스펙터는 아니다. 가전제품을 테스트해보거나 지붕이나 굴뚝을 살펴보는 등 일반적인 주택 인스펙션 일은 하지 않는다. ■전문가가 보는 포인트 콘도는 감정가 폭 10% 미만, 비싼 리모델링해도 소용없어 주택에 따라 감정하는 기준이 조금씩 다르다. 디자이너가 설계 및 인테리어에 참여해 지은 커스텀 하우스는 기본적인 감정방법 외에 인테리어 디자인, 자재, 전망 등에도 중점을 둔다. 개발회사에서 수백채씩 짓는 논커스텀 하우스는 단지 내 주택이 거의 같기때문에 주택 가치는 구조나 리모델링 상태에 따라 최대 10%정도만 차이가 난다. 그러므로 주택가치의 10%이상 비용을 들여 리모델링을 하는 것은 투자면에서 현명한 선택이 아니다. 10% 이내 주택가치 상승을 위한 리모델딩은 주방 캐비넷 혹은 카운터탑 교체나 마루바닥시공 정도다. 주택마다 차이가 거의 없는 콘도나 논 커스텀하우스를 감정할 때는 리모델링 했다면 영수증, 리모델링 도면, 계획표 등을 제출하면 감정가를 높이는데 도움이 되며 바이어들에게 주택가치를 설명하기도 좋다. 리스팅 가격, 판매가격, 마켓밸류는 서로 다 다르다. 판매가격은 바이어와 셀러가 동의한 가격이며 마켓밸류는 그 주택의 가치다. JM 유나이티드 어프레이절 이진범 대표는 “리모델링 10% 넘어가면 투자금액 대비 마켓밸류를 높이는데 도움이 안된다”며 “사려는 매물이 있는 지역에서 팔린 주택을 돌아보며 가격비교 및 직접 감정사항을 살피면 감정안목을 기르는데 도움이 된다”고 말했다. ■달라지는 기준…감정사 직접 선택 못하게 국책 모기지업체인 패니매와 페니맥이 새로운 감정기준 조례안을 발표됐다. 5월부터 시행되는 이 조례안은 감정사들이 은행, 모기지 브로커, 에이전트로부터 감정가가 높게 나오도록 압력을 받는 것으로부터 독립을 골자로 한다. ‘어프레이절 인스티튜트’, ‘아메리칸 소사이어티 오브 어프레이절’을 포함해 전국서 가장 큰 4개의 감정기관은 융자담당자들이 직접 그 지역 감정사들을 선택하는 기존 시스템 대신 제 3자인 감정전문회사에게 감정을 받도록 은행이나 융자업체에게 설득하고 있다. 모기지은행협회(MBA)도 에이전트나 브로커들이 감정사를 선택하는 것을 금지해 달라고 정부에 요청했다. 이번 조례안에는 아울러 낮은 감정비용에 대한 문제점도 담고 있다. 일반적으로 감정비용은 300달러~600달러선. 하지만 일부에서는 주택가치에 비해 매우 적은 비용인 180~200달러를 지불하고 하루만에 감정가를 뽑아 달라고 요청하는 경우도 많다. 비교 매물의 정확한 가치, 기존 판매계약, 지역 부동산시장 흐름 등을 정확히 파악할 시간이 없어 주택가치보다 낮게 감정가가 나오거나 과대평가하는 것을 지적하고 있다.