미주부동산 커뮤니티

[부동산 Q&A] 은행압류매물 이해

일반 주택과 매매 과정은 같아…상태 잘 파악해야 투자이익 기대 서브프라임 사태는 여로모로 큰 파장을 일으키며 미국경제에 큰 타격을 주었으며 특히나 주택시장에 짙은 안개를 드리워 불황이 장기간 지속되고 있다. 정부가 얼마전 발표한 '주택 차압 구제안'은 차압위기에 빠진 주택소유주들의 이자율을 낮춰주거나 융자 기간을 늘려 월 페이먼트를 줄여주는 효과로 차압을 막아 부동산 시장의 더 이상의 추락을 막겠다는 것이 주요 내용으로 정부의 강한 의지를 엿볼 수 있다. 또한 오바마 새 당선자 역시 중산층 구제를 위한 추가 경기 부양책을 조속히 진행할 것을 밝혀 이제 그만 바닥을 차고 안정세로 돌아서주기만을 기대하는 소시민들의 '불황탈출'에 대한 기대를 모으고 있다. 은행매물은 숏세일을 시작으로 차압 법정경매 은행압류매물(REO)들로 구분되는데 최근 가장 큰 이슈로 등장한 것이 바로 은행압류매물(REO)이다. 은행차압매물(REO)은 이미 모기지 월 페이먼트가 중단된 지 최소 6개월 이상 되었다는 것으로 즉 은행은 가지고 있는 것 자체가 큰 짐이고 가격을 시세보다 내려서라도 빠른 처분만이 그 해결 방법인 것이다. 은행압류매물(REO)의 구입은 크게 두 가지로 다량으로 은행들로부터 직접 구입하는 방법과 은행이 마켓에 내놓을 때 매입하는 방법이 있다. 첫째로 다량으로 구입할 때는 규모가 너무 커 일반투자자들에게는 사모펀드를 조성하는 방법이 있지만 복잡하고 공동투자 형식으로 진행되기 때문에 투자금의 투자결정과 자금회수가 원활하지 않아 권하지 않는다. 둘째로 은행에서 개인을 상대로 시중에 내놓고 파는 REO 매물로 집의 상태와 수리비용을 고려하여 구입을 결정하는 것이 바람직하다. REO 판매는 일반매물과 같은 형태로 진행되지만 진행기간이 일반매물에 비해 좀 더 오래 걸리고 'As is' 즉 집의 상태를 있는 그대로 바이어가 감수해야 하지만 많게는 10만~20만 적게는 3만~5만의 시세차액을 갖고 시장에 나오고 있기 때문에 무엇보다 가격면에서 큰 투자매력이 있다. 그러나 관리가 제대로 안 된 주택이 많은 만큼 바이어는 먼저 집의 상태를 잘 파악해야 한다. 이를 위해 전문 인스펙터를 고용하는 것이 필요하다. 이를 통해 수리비용을 최소화할 수도 있다. 둘째는 투자용 집으로 구입 후 리스를 생각하고 있다면 구입지역의 리스 시세와 세입률을 따져봐야 한다. 구입지역의 대학 학군 회사 관공서 등의 위치가 리스에 크게 작용될 수 있다. 셋째가 시세차액이다. 시세보다 얼마나 싸게 나온 매물이며 수리비용을 포함해서 어느 정도의 차액이 생기는지를 계산해야 한다. 모든 비용을 따져본 후 시세보다 15%이상의 차액이 생긴다면 일단 투자매물로는 합격이라고 할 수 있다. 넷째로 REO 상태로 시장에 나온 기간이 얼마나 지났는지도 잘 따져봐야 한다. REO 매물은 한 달 안에 에스크로가 오픈되는 것이 보통이다. 하지만 오래된 매물일수록 리스팅 가격보다 더 낮은 가격으로 딜이 가능해 지기 때문에 만약 경쟁이 없이 시장에 나온 기간이 한 달 이상 지났다면 리스팅 가격보다 10~20% 더 낮은 가격으로 거래가 성사될 수도 있다. 이유는 은행은 시간이 지날수록 손해의 폭이 더 많아지기 때문이다. 주로 새집을 많이 선호하는 한인들에게 REO 매물은 자칫하면 투자매물로 외면당하기 쉽지만 투자지역의 분석과 집에 대한 예산이 정확하게 이뤄진다면 REO매물은 위기 속에서도 또 다른 기회를 만들 수 있는 아주 좋은 투자 상품이 될 것이다.