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은행 차압매물 고르기···관리부실 많아 예산에 수리비용 고려를

데이터퀵 인포메이션 시스템스 조사에 따르면 최근 남가주 지역 부동산 거래에서 차압 매물이 차지하는 비율이 절반을 넘어서고 있다. 매매실적이 상위권에 머물던 부동산 에이전트들 역시 차압매물과 숏세일 이외에 일반 주택거래 매매는 거의 드물다고 입을 모은다. 마켓시세보다 훨씬 낮은 차압매물이 쏟아져 나오면서 이제는 투자자 뿐만 아니라 일반 잠정 주택구입자들의 관심도 뜨겁다. 은행차압매물 구입으로 저렴하게 내집을 장만하려는 바이어들을 위해 몇가지 사항을 살펴봤다. ▷차압매물은 어디서 부동산 관련 잡지 신문 광고 인터넷 검색 부동산 회사 은행 등 차압매물 리스팅을 알 수 있는 곳은 많다. 타이틀 회사에 문의하면 카운티 별로 매물의 연체등록(NOD) 차압세일등록(NOT) 은행압류(REO) 등을 알아 볼 수 있다. 구입을 원하는 지역을 정하고 최근 거래된 차압주택의 가격 등 시장 조사는 필수다. 주택가격이 같지만 은행에 따라 차이가 나는 경우도 있다. 그러므로 매매가격은 물론 차압주택을 소유했던 금융기관도 알아본다. ▷꼼꼼한 인스펙션 필요 주택소유주가 차압을 당하면 주택을 제대로 관리하기가 쉽지 않다. 또한 주택소유주가 퇴거를 당한 후 비어있는 기간도 길므로 구입을 고려할 때는 일반 매매주택보다 더 꼼꼼하게 인스펙션을 해야 한다. 게다가 차압매물은 거의 'as is'(있는 그대로 상태) 조건으로 판매된다. 마켓시세보다 집을 싸게 구입하지만 수리로 많은 비용이 들 수 있다. 차압매물 구입을 결정했다면 차후 들 수 있는 수리비용까지 계산하고 구입 예산을 짜는 것이 좋다. 수리비용은 은행과 가격 협상을 할 때 유리하게 작용할 수 있다. ▷일반 매물보다 얼마큼 쌀까 차압매물은 일반적으로 시세보다 싸지만 숏세일 매물보다 높을 수 있다. 주택소유주가 모기지 페이먼트를 못하면 숏세일 차압매물 옥션순으로 판매단계를 거친다. 마지막까지 안팔리면 은행이 소유하는 매물(REO)이 되는 것이다. 은행은 이 매물을 처분하기 위해 마켓 시세보다 20~30%가량 싸게 내놓는다. ▷은행과 협상 더 낮은 다운페이 더 낮은 이자율 클로징 코스트 삭감 그리고 더 싼 주택가격 등을 위해 협상할 준비를 꼼꼼히 하는 것이 좋다. 업계전문가는 "요즘 은행들이 차압주택을 사려는 바이어들에게도 파격적인 인센티브를 제공한다"며 "차압매물 매매에서 바이어 시장을 실감할 만큼 차압매물 소유주인 은행은 바이어가 생각지도 못한 파격적인 제안을 한다"고 말했다. ▷오퍼하기 은행 차압매물을 살 때는 간절히 팔기를 원하는 셀러와 일하고 있다는 것을 명심할 것. 특히 수리가 필요한 집이라면 가격을 낮춰달라고 요구할 때 주저할 필요가 없다. 낮은 가격으로 오퍼를 넣을 때는 수리할 곳의 사진 수리견적비용을 은행에 제시하는 것이 유리하다. ▷융자받기 크레딧이 좋을수록 융자가 수월하다. 차압매물이 렌트를 줬던 주택이라면 많은 은행들이 10%의 다운페이만을 요구하는 경우도 있다.